よくある質問と回答

貸主が個人・個人事業主の場合は貸主に直接或いは管理会社にヒアリングする必要がございます。
貸主が法人の場合は国税庁　適格請求書発行事業者公表サイトより法人番号を検索してインボイスが登録されているか否か確認を取る事が可能です。
国税庁　適格請求書発行事業者公表サイト↓
https://www.invoice-kohyo.nta.go.jp/?ref=blog.bitbank.cc

現在、弊社では倉庫・工場をお持ちの方のみならず、テナント会社様からも複数ご相談いただいております。交渉、協議が必要の場合は弊社までご相談ください。
インボイスについて以下、それぞれの立場にわけて簡単にご説明いたします。

★家主様側
①家主様の課税売上高が1,000万円を超える場合は、インボイス登録をしていただきます。この課税売上高には非課税の収入（貸土地の賃料収益等は）含みません。

②前々年(度)の課税売上高が1,000万円以下である家主様は免税事業者となります。テナント様からインボイス登録の要請があった場合は、協議を行う必要があります。（インボイス登録は任意です）

③家主様が課税事業者であっても、主たる業が家主業である方で年5,000万円以下の売上（前々年度を基準とします）である場合、「簡易課税制度選択届出書」を提出されていると思われます。
不動産賃貸業はみなし仕入れ率40%に付き、テナント様から受領した消費税の４０％が控除されます。（６０％納付）

④免税事業者の家主様がインボイス登録し新たに課税事業者となった場合については、負担軽減措置として「2割特例」があります。令和５年10月１日から令和８年９月30日までの日の属する各課税期間においては、テナントから受領した消費税の８０％が控除されます。（２０％納付）

★テナント様側
⑤家主様がインボイス登録をしている場合は、インボイス登録番号、適用税率と消費税額を契約書に明記します。契約締結後に家主様がインボイス登録された場合は通知を受けます。消費税の仕入れ税額控除が受けられます。

⑥家主様がインボイス登録していない場合は、仕入れ税額控除が受けられません。その場合においてもテナント様の課税売上高が年5,000万円以下の売上である場合、簡易課税選択されていれば税額控除が受けられます。

⑦テナント様の課税売上高が5,000万円超のテナント様で、家主様がインボイス登録をしていない場合でも、経過措置として制度開始後６年間は、仕入税額の次の一定割合を控除できる経過措置が設けられています（請求書の保存など、要件があります）
【令和５年10月～令和８年９月末】８０％
【令和８年10月～令和11年９月末】５０％

メリット
・一定期間の家賃収入の目処がつくので将来の計画をたてやすい。
・都度、募集などの心配をせずに済む。
・入居者管理を一括して任せられる。
デメリット
・不動産会社もリスクを負う為、賃料設定が低目に設定される傾向があるので収益性の低下。

保証会社とは家賃の保証を行う会社です。
賃借人がもしもの事があった場合、家賃保証会社が決められた上限内(家賃等のおよそ６～１２カ月分)で賃借人の代わりに立替て賃貸人に支払う会社です。保証委託料は家賃の１カ月分を保証会社との契約締結時に支払い、１年毎に更新料を支払う。というのが一般的なものになっております。
初回の保証委託料や更新料は賃貸借契約が終わっても返ってこないので賃借人にとってデメリットしかないんじゃないか？と思われる方もいらっしゃいますが、その分、以前に比べて敷金や保証金の設定額が割安になっていることもあります。以前は敷金や保証金は６ケ月分１０カ月分となっていたところ、２カ月、３カ月となっているケースも多々あり、初期費用が抑えられている現状もあります。
また、最近の経済情勢から考えるにどんな大きな会社でも何が起こるか分からない状況から、より賃貸人も貸すことについて慎重にならざるをえないのです。

一部貸しの物件も賃貸事例として多くございます。
しかしながら所有者と賃借人の間で共用で使用する部分が出てくるのが一つ悩ましい点です。
ですが、そのお悩みにつきましては我々仲介業者が事前に双方のご意見をお伺いして、契約内容に反映していきます。
契約後にトラブルにならないように契約書作成をさせて頂きます。

募集をしてもなかなか契約にならない物件の場合、募集賃料を下げれば物件が決まるという考え方は どうか ? と私は考えます。不動産はご縁のある方に巡り合うか ? どうかにより決まることがよくあります。単純に金額を下げれば決まるという考え方はいかがなものか ? 家主様の大切な資産を安売りすることになります。よくお考えの上、お決め下さい。

キュービクル(高圧電力)を使用する場合、最初に関西電力に高圧電気申込書なるものを提出しないといけません。そして、その申込書を記載する際に【電気主任技術者の選任】記入欄があります。【電気主任技術者】とは簡単に言うとキュービクルを定期的に点検し、保安するプロです。
電気会社さん以外で言うと社内にそういった資格をお持ちの方はいないと思うので外部委託となります。そこで、出てくるのが電気保安協会です。
ですので、キュービクルを使用する際には電気保安協会とのご契約も連なって必須となってきます。
また、中古のキュービクルを使用する際には、保安協会も事前調査等が必要になり、修繕箇所があればその修繕をしてからでないと保安協会がそもそも契約(受託)してくれない。といった場合もございますので、キュービクルが設置されている物件を賃貸、賃借する場合は事前の調査をオススメします。
調査結果によってはキュービクルを使う前からかなりの修繕費用が必要になる可能性もございます。

弊社は倉庫・工場に特化した不動産の営業を展開しています。倉庫工場等の事業用物件に限って申しますと現在、需要はかなりの数ございますが、それに対して供給できます物件がないという状況が長く続いております。弊社には物件があれば決まる、契約してくれる顧客様が数多くございます。今は倉庫・工場として使える良い条件の物件がなかなか出てこないということがございます。物件をお持ちのオーナー様で、お売りになりたい・お貸しになりたい方は、ぜひ弊社までお問い合わせ下さい。

まず月額賃料、必要な面積、エリアの3つを定めます。次に必要になってくる条件は、何ｔトラック（またはトレーラー）まで荷受けできる広さ立地が必要か？必要面積は平家建てでなくてはいけないか？2階建てでも良いのか？周辺に民家はあってもよいのか、民家無しでなくてはいけないのか？駐車・駐輪スペースは必要か、無くても良いのか？駅からの距離は遠くても良いのか、徒歩圏内でなければならないのか、各階の天井高は？等です。他にも、詳しく見ると、まだまだありますが、基本的な条件として必須の条件と、譲歩できる条件を定めると、良い物件に出会える可能性が高まってきます。

取り壊すことを条件として家屋を取得し、取得後使用することなく直ちに取り壊した場合は、不動産としてではなく、動産を取得したとみられるときに限り、課税対象となりません。

税務署に提出が求められる書類の一例として、

・不動産売買契約書・最終代金領収書
・取り壊した後の土地の利用状況が確認できる書類
例：建築確認済証、工程表等
・取り壊した物件、取り壊した日付、取り壊した事実が確認できる書類
（以下のa～dのいずれか）
ａ　滅失の登記事項証明書
ｂ　滅失の登記申請書及び登記完了証
ｃ　電子登記申請の登記完了証
ｄ　解体証明書（解体業者の印鑑証明書原本を添付）

等、求められる可能性があります。

また、購入後の解体の規定として、おおむね4ヵ月以内という規定があり、且つ、使用貸借若しくは賃貸借でも人が使っていた場合は適用外になるようです

さらに詳細な情報は不動産の所在地を所管する税務署へお問い合わせください。

昨今は建築材料の高騰等いままでには考えられなかった諸事情により、坪単価がいくらでできるとお答えしにくい状況になっています。また、建設する建物の内容及びグレードによっても変わってきます。一概には言えませんが、弊社施工実績で申しますと坪90万円前後ぐらいで概ね中程度の建物の建設ができるものと考えております。(ご参考まで)

まず、屋外消火栓を設置しなければならない建築物はざっくり以下の建築物になります。
延べ床面積で耐火建築物は床面積9,000㎡以上
準耐火建築物は6,000㎡以上
それ以外の建築物は3,000㎡以上
の建築物が対象となってきます。
屋外消火栓を新たに設置しようとすると正直、高額です。
屋外消火栓、貯水槽、予備槽、ホース、配管、工事費(電気、設置)
1,000万円前後かかる可能性があります。
但し、費用を少しでも減額する為に屋外消火栓を動力消防ポンプという設備に置きかえるなど様々な方法もございます。
ご心配な方は、消防設備屋に一度ご相談される事を推奨いたします。
(地域の所轄消防署によって条例が異なる場合がございます。)

相続発生時の賃借権についての質問ということでよろしいでしょうか？
無償で借りている使用貸借とは異なり、家主様に賃料を支払い賃貸している場合、賃借権があり賃借権は相続の対象となります。
よって質問者様が相続し、その物件を使用することについては問題ないと思われます。貸主様へ相続し、使用を続けることの連絡は行って頂くことをお勧めします。

相続する建物の負債部分を把握することが必要です。
建物に限らず、相続するものの中には、プラスとなるものだけでなく、マイナスとなるものもあります。
その為、相続してしまうと、不利益を被るということもございます。

建物建築時に金融機関からの借入金が残っていた場合や建物の修繕義務による修繕費用の発生、賃借人との対人トラブルなどが、相続人のマイナスとなる要素と言えます。
古い物件については、修繕費用が年間賃料を超える場合もがあったり、相続後の賃貸人と賃借人の対人トラブルについても十分起こりうる話です。

逆に築浅物件についても、借入金が多額に残っている可能性は大いに考えられるので、賃料だけしか見ていないと、実際に相続した際に思ったより収益がない、ということになるかもしれません。
また、建物の場合、借地借家法により、賃借人が望まない限りは、賃貸借契約の解約は、ほぼ不可能なので、上記については、「相続する前」にしっかり考える必要があります。
マイナスの方が大きいなら、相続放棄することをオススメします。

相続人の範囲と法定相続分
国税局のホームページに記載されています。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4132.htm

物件の一部には、不特定多数が閲覧できるようインターネットに写真や物件情報等を掲載して欲しくないという希望をお持ちの家主様、売主様もおられます。そういった物件は写真非掲載や物件情報自体を掲載せずに、お問い合わせのあったお客様へ個別にのみご紹介している物件も御座います。弊社では倉庫、工場を専門に、多数の不動産業者様とのお取引もあり、多方面から物件情報をいただいているため、他の不動産業者様のお取り扱いの無い物件もご紹介させていただけるかもしれません。是非一度、お問い合わせください。

全ページは必要ございません。
必要な部分は、主に損益計算書、貸借対照表、勘定科目内訳明細書の3項目になります。データ化されている場合はお送りいただきましたら、各担当者にて必要部分を抽出し、保証会社様へ提出いたします。

賃貸に関する契約のみ、IT重説という宅建業法の運用解釈で認められた非対面型の重要事項説明が可能です。説明時に契約書と重要事項説明書等をお手元にご用意いただけるよう予め郵送させていただき、パソコンやスマートフォン、テレビ会議ツール等でテレビ電話を接続し、説明を行う方法があります。詳しくは営業担当者へお尋ねください。

弊社は社名のとおり建築工事も致しております。
三基建設では倉庫・工場等の事業用物件を専門に不動産・建築工事の業務を致しております。小規模な修理工事はお請けできませんが、ご要望がございましたら一度、弊社までお問い合わせ下さい。

市街化調整区域とは市街化を抑制すべき区域とされています。原則として用途地域を定めません。建物の建築や既存建物の改築の制限がされています。都市計画法に適合する建築物以外は建築することができません。

宅地造成工事規制区域とは、宅地造成（宅地以外の土地を宅地にする為に行う土地の区画形質の変更等）に伴うがけ崩れや土砂の流出による災害を防止する為、宅地造成によって災害が生ずるおそれの高い土地として指定した区域のことをいいます。区域に指定された土地で造成等を行う際は、着手する前に知事等の許可が必要になります。また、その許可は、地盤・擁壁・崖面保護・排水施設などに関する技術基準の制定がされています。

都市計画法で、地域別に用途地域が定められており、建築基準法で用途地域内で建てられる建物の用途か規定されています。
第一種住居地域内の土地では「原動機・作業内容の制限があり、作業場の床面積50m2以下の工場しか利用することが出来ません」

工場用地を購入または賃貸する場合には用途地域のチェックが最優先です。

用途地域内の規制については
https://www.sankikensetsu.co.jp/how_to_area.html target=_blank>https://www.sankikensetsu.co.jp/how_to_area.html
から確認いただけます。

また、三基建設のホームページでは各物件の用途地域タイトル欄からもリンクをかけていますのでその都度ご確認いただけます。

不動産物件の条件項目としての徒歩時間は、物件から最寄りの駅までの最短道路距離80mあたりを1分として決めることが一般的です。
例えば、駅から物件までの道路距離が500mであれば
500÷80 = 6.25 = 7分 となります。
人により、もっと早く歩ける人もいますので、これはあくまでも目安としてお考え下さい。

私道とは、個人が所有している土地で、所有者が道路として築造・維持・管理し、通行できるようにしている土地です。とりわけ、公用開始されていないものを指します。
物件の前面道路が私道の場合、私道分も購入することになります。私道分の固定資産税がかかるケースもあります。また原則として私道部分の維持・管理を所有者個人が行います。
前者のケースでは「公衆用道路」として登記されていれば、固定資産税はかからない可能性があります（登記上の表題は現状を書いているだけなので調査が必要です）。補修（保存）については各自治体独自で私道の補修に関わる助成がある場合が多いです。
また、私道の特有の問題として、私道の中で通行権が設定されているケースもあります。
水道ガス管の新設については関係する私道所有者の許可が原則的に必要です。物件の前面道路の調査依頼については、担当営業にお問い合わせください。

賃貸の場合は所有者が特定できる課税明細書や固定資産税評価証明書などがあれば早々に問題になることは無いでしょう。
しかし、売却する際にには買主さんに所有権の移転登記が必要になるので登記が必要です。
また、登記は出来ます。
但し、登記する際には必要書類があります。
土地家屋調査士さんに依頼します。
土地家屋調査士さんによって方法が違っていたりするので例に挙げます。
例えば、建築確認が無く、所有者は課税明細書及び固定資産税評価証明書に記載されている者が所有者で登記する場合。
法務局への提出書類としては建築確認が出ているかどうか？実際測量をして申請図面と同じか？の適合を行い。図面を提出。
建築確認が無い場合、測量して、上申書を出します。
どちらにせよ測量が必要になります。
また、所有者以外の所有者が所有している事を証明できるもの2名が必要になります。その際には証明する者の実印、印鑑証明書が必要となります。
実際、所有者の家族、現在の賃借人等が証明人となるケースがある。
これにより登記ができます。
費用等、詳しくは土地家屋調査士さんにご質問するのが一般的です。

道路のうち、道路法が適応されない道路のことを里道（赤道）と言います。また、建築基準法上の道路ではありません。
かつては国の財産で、都道府県知事が国からの委任を受けて管理していたとされていました。2000年の施行された「地方分権一括法」によって、市町村の財産となりましたが、実際に管理している団体は、地元自治会や水利組合が行っているケースが多いです。詳細は市町村担当窓口にお問い合わせください。

車輌のバンボディの両サイドが上に開くタイプです。側面から積み下ろしができる為、フォークリフトを利用してパレットでの荷下ろしが容易にできることが特徴です。

正式名称は自動車保管場所証明書です。自動車の保管場所を確保していることを証明する書類です。
新車や中古車を購入し、ナンバーを取得する際に必要となります。車の買い替え時、住所変更時、所有者変更時なども車庫証明の申請が必要になります。
車庫証明の取得は義務付けられており、万一未申請であったり虚偽の申請をおこなった場合は処罰の対象となります（一部地域で車庫証明不要の場合があります）。
車庫証明は警察署で発行してもらう書類です。まずは車の保管場所（車庫）を管轄している警察署に行き、申請に必要な書類を入手しましょう。購入した自動車販売店で申請書類一式をもらえることもあります。

不動産の所有者から不動産会社等が一括借り上げ、第三者に転貸をします。借主がいない場合でも賃料が保証され、入退去の手続き及び賃料の集金等を借り上げた不動産会社に任せることとなります。

アスベストの健康被害が大きく問題となった後に代替品として広く使用されるようになったのがロックウールです。ロックウールは玄武岩、鉄炉スラグ、石灰などが原料となる人造の鉱物繊維でしが、対して、アスベストは蛇紋石や角閃石が繊維状に変形した天然の繊維の鉱物です。ロックウールがマクロファージによって体内で吸収排出されるのに対して、アスベストはマクロファージによって分解できず周囲の細胞を死滅させます。