よくある質問と回答

昔、アバウトに測量された土地などで登記簿に記載されている面積と現況面積に相違がある場合に、再度、正確な測量を行い、図面を作成して正しい面積にすることです。

法務局や登記情報提供サービスにて有料で取得できる、土地の形状や位置関係が把握できる地図です。他に、土地の位置関係を示す図としては、自治体のHPにて「地番参考図」や「固定資産地積図」と言った名前で無料で公開されている場合があります。役所の担当部署に行けば、無料で確認できます。
登記情報サービス等で取得できる公図は、その分類が「地図（法第14条第1項）」ですと、土地周辺の境界が確定しているため、非常に精度が高いことが分かります。逆に公図の分類が「地図に準ずる図面」の場合は、おおまかな形状と位置関係しかわからないため、周辺土地の情報を精査する必要があります。

リサイクル業として土地利用する場合は、古物商許可を取得する必要があります。 貸土地でのご検討の場合は、地主様が土壌汚染などを懸念されることがあり、難しいことが多いです。購入した土地であっても、特に周辺が農地の場合は、排水の許可が困難であることが予想されます。リサイクル業をお考えの場合は、用途地域に適合する工場使用可能な土地建物のご購入がより望ましいと思われます。産業廃棄物処理場を建築される場合は、開発許可が必要で、複数の要件があります。例えば前面道路の幅員が主要道路まで6ｍ以上必要であったり、周辺に集合住宅、病院等が立地する場合は、開発許可が下りない可能性が高いです。立地条件が厳しいため、エリアを広く検討していただくことが望ましいと考えます。

土地の図面は、その図面の作成目的により様々な種類がありますが、土地の図面として不動産物件を検討する際に不動産会社から最も提供されることが多いのは、地積測量図かと思います。地積測量図とは、土地の分筆又は、地積更正を行った際に、法務局に備えられる土地の測量図です。
つまり、過去に分筆又は、地積更正を行った土地であれば、法務局に地積測量図が備えられ、それを取得することで、お客様へ土地の図面としてご提供できることもある。ということです。

土地の地番を見ると、〇丁目2-1や3-2など、〇丁目〇-〇とハイフンが付いたり、〇番〇と表記されていたりする土地があると思います。-〇や番〇のことを枝番といい、枝番は土地の分筆を行う際に付く番号のため枝番ありの土地であれば、過去に分筆されているという予測が付きます。逆に〇丁目10など、枝番の無い土地は分筆されておらず、10の番号を元番といい元番の土地は分筆されていないため、地積更正されていなければ、おおよそ地積測量図もない土地を予想できます。

分筆に関する法律は昭和初期から今までで大きく変化をしており、実務現場では昭和40年代の分筆図から、令和時代の分筆図を目にすることもあります。昭和と令和の地積測量図では復元性が大きく異なります。

土地の図面には、他に仮測量図、筆界確認書、建築の為の敷地求積図などもあります。それぞれの図面の作成目的を理解したうえ、物件検討に活用が必要です。

住所のことです。地番が土地に対して割り振られる番号であることに対して、住居表示（住所）は建物に対して割り振られる番号です。土地が結合したり分離したりする過程で、番号が順に並ばないことにより郵便配達が困難になるため1962年に導入された制度です。自治体に新築届を提出した後に付与されます。

建築線後退（セットバック）とは、主に建物を新築する際に必要な行為で、敷地と道路の境界線から一定距離後退させて建築敷地を設定することを指します。これにより、敷地の前面道路を拡幅することが目的です。具体的には、狭い道路を広げるために自分の土地を提供する行為です。

主なケースとして、以下の3つが挙げられます。
1. 2項道路を4mにするための後退
2. 開発許可が必要な開発行為による後退
3. 耕地整理事業や区画整理事業による建築後退線の指定による後退

これらの後退を行う際には、自治体の各部署に対し、拡幅する幅員や条件について調査する必要があります。

登記簿上の土地の面積について、宅地及び鉱泉地以外の土地で10㎡を超えるものは、1㎡未満の端数を切り捨てることとなっています。(不動産登記規則100条)
その為、宅地及び鉱泉地以外の土地の場合は登記簿面積が小数点以下記載されず、測量図と面積が異なることがあります。

建物が地面に沈み込む現象です。原因は、地震・軟弱な地盤・地下水利用等が原因といわれます。特に建物が傾いて沈む現象を「不同沈下」といいます。建物が傾くと柱や梁に負担がかかり、外壁や基礎に亀裂が生じるため、耐久性・居住性に悪影響を及ぼします。防止策として、地盤に杭を打ち込んだり、地面の土とコンクリートを混ぜて柱状に固めるなどする工事があります。また、解消策として、沈下した建物の下をジャッキであげたり、薬液を注入して傾きを修正する工事等があります。

民法改正により、以下①～③のいずれかに該当する場合は除去が可能となりました。
①竹木の所有者に越境した枝を切除するよう催告したが竹木の所有者が相当の期間内に切除しないとき
②竹木の所有者を知ることが出来ず又はその所在を知ることが出来ないとき
③急迫の事情があるとき

多層階の建物の場合、1階の天井高を高くするため、2階の床が抜けるかご質問いただくことがあります。ケースバイケースのため、一概には言えませんが検討に際して複数の確認事項があります。
・検査済証の交付を受けているか
・構造計算書が残っているか
上記2点が揃っていると検討可能です。
設計、建設会社に構造計算を行ってもらい構造的に問題無い範囲で施工可能です。
但し、主要構造部となる柱や梁については構造的に弱化の影響があるため抜けないと思われます。梁を残した開口部を設けるような形の施工になるかと思われます。

例えば、自分の土地が道路に面していない場合、道路に面している他人地を通らないと自分の土地に出入りができません。
そんな時、道路に面している他人地の一部を自分が通行できる権利を設定します。自分の土地を要役地と呼び、他人の土地を承役地と呼びます。

建ぺい率（建蔽率）とは、敷地面積に占める建築面積の割合のことをいいます。建築面積とは建物の一階の面積です。倉庫に関係することでは、令和5年4月1日に改正建築基準法施行令第２条第１項第２号が施行されました。それまでは、倉庫等における軒等（庇）は1ｍまで建ぺい率に算入されない、逆を言えば1ｍ超の庇については建ぺい率に算入されておりましたが、令和5年4月1日以降は5ｍ以下まで（突き出た方向から敷地境界線まで距離が5ｍ以上必要などの条件が複数あります。）不算入となりました。

取り壊すことを条件として家屋を取得し、取得後使用することなく直ちに取り壊した場合は、不動産としてではなく、動産を取得したとみられるときに限り、課税対象となりません。

税務署に提出が求められる書類の一例として、

・不動産売買契約書・最終代金領収書
・取り壊した後の土地の利用状況が確認できる書類
例：建築確認済証、工程表等
・取り壊した物件、取り壊した日付、取り壊した事実が確認できる書類
（以下のa～dのいずれか）
ａ　滅失の登記事項証明書
ｂ　滅失の登記申請書及び登記完了証
ｃ　電子登記申請の登記完了証
ｄ　解体証明書（解体業者の印鑑証明書原本を添付）

等、求められる可能性があります。

また、購入後の解体の規定として、おおむね4ヵ月以内という規定があり、且つ、使用貸借若しくは賃貸借でも人が使っていた場合は適用外になるようです

さらに詳細な情報は不動産の所在地を所管する税務署へお問い合わせください。

全ページは必要ございません。
必要な部分は、主に損益計算書、貸借対照表、勘定科目内訳明細書の3項目になります。データ化されている場合はお送りいただきましたら、各担当者にて必要部分を抽出し、保証会社様へ提出いたします。

賃貸に関する契約のみ、IT重説という宅建業法の運用解釈で認められた非対面型の重要事項説明が可能です。説明時に契約書と重要事項説明書等をお手元にご用意いただけるよう予め郵送させていただき、パソコンやスマートフォン、テレビ会議ツール等でテレビ電話を接続し、説明を行う方法があります。詳しくは営業担当者へお尋ねください。

弊社は社名のとおり建築工事も致しております。
三基建設では倉庫・工場等の事業用物件を専門に不動産・建築工事の業務を致しております。小規模な修理工事はお請けできませんが、ご要望がございましたら一度、弊社までお問い合わせ下さい。

市街化調整区域とは市街化を抑制すべき区域とされています。原則として用途地域を定めません。建物の建築や既存建物の改築の制限がされています。都市計画法に適合する建築物以外は建築することができません。

宅地造成工事規制区域とは、宅地造成（宅地以外の土地を宅地にする為に行う土地の区画形質の変更等）に伴うがけ崩れや土砂の流出による災害を防止する為、宅地造成によって災害が生ずるおそれの高い土地として指定した区域のことをいいます。区域に指定された土地で造成等を行う際は、着手する前に知事等の許可が必要になります。また、その許可は、地盤・擁壁・崖面保護・排水施設などに関する技術基準の制定がされています。

都市計画法で、地域別に用途地域が定められており、建築基準法で用途地域内で建てられる建物の用途か規定されています。
第一種住居地域内の土地では「原動機・作業内容の制限があり、作業場の床面積50m2以下の工場しか利用することが出来ません」

工場用地を購入または賃貸する場合には用途地域のチェックが最優先です。

用途地域内の規制については
https://www.sankikensetsu.co.jp/how_to_area.html target=_blank>https://www.sankikensetsu.co.jp/how_to_area.html
から確認いただけます。

また、三基建設のホームページでは各物件の用途地域タイトル欄からもリンクをかけていますのでその都度ご確認いただけます。

不動産物件の条件項目としての徒歩時間は、物件から最寄りの駅までの最短道路距離80mあたりを1分として決めることが一般的です。
例えば、駅から物件までの道路距離が500mであれば
500÷80 = 6.25 = 7分 となります。
人により、もっと早く歩ける人もいますので、これはあくまでも目安としてお考え下さい。

私道とは、個人が所有している土地で、所有者が道路として築造・維持・管理し、通行できるようにしている土地です。とりわけ、公用開始されていないものを指します。
物件の前面道路が私道の場合、私道分も購入することになります。私道分の固定資産税がかかるケースもあります。また原則として私道部分の維持・管理を所有者個人が行います。
前者のケースでは「公衆用道路」として登記されていれば、固定資産税はかからない可能性があります（登記上の表題は現状を書いているだけなので調査が必要です）。補修（保存）については各自治体独自で私道の補修に関わる助成がある場合が多いです。
また、私道の特有の問題として、私道の中で通行権が設定されているケースもあります。
水道ガス管の新設については関係する私道所有者の許可が原則的に必要です。物件の前面道路の調査依頼については、担当営業にお問い合わせください。

賃貸の場合は所有者が特定できる課税明細書や固定資産税評価証明書などがあれば早々に問題になることは無いでしょう。
しかし、売却する際にには買主さんに所有権の移転登記が必要になるので登記が必要です。
また、登記は出来ます。
但し、登記する際には必要書類があります。
土地家屋調査士さんに依頼します。
土地家屋調査士さんによって方法が違っていたりするので例に挙げます。
例えば、建築確認が無く、所有者は課税明細書及び固定資産税評価証明書に記載されている者が所有者で登記する場合。
法務局への提出書類としては建築確認が出ているかどうか？実際測量をして申請図面と同じか？の適合を行い。図面を提出。
建築確認が無い場合、測量して、上申書を出します。
どちらにせよ測量が必要になります。
また、所有者以外の所有者が所有している事を証明できるもの2名が必要になります。その際には証明する者の実印、印鑑証明書が必要となります。
実際、所有者の家族、現在の賃借人等が証明人となるケースがある。
これにより登記ができます。
費用等、詳しくは土地家屋調査士さんにご質問するのが一般的です。

道路のうち、道路法が適応されない道路のことを里道（赤道）と言います。また、建築基準法上の道路ではありません。
かつては国の財産で、都道府県知事が国からの委任を受けて管理していたとされていました。2000年の施行された「地方分権一括法」によって、市町村の財産となりましたが、実際に管理している団体は、地元自治会や水利組合が行っているケースが多いです。詳細は市町村担当窓口にお問い合わせください。

正式名称は自動車保管場所証明書です。自動車の保管場所を確保していることを証明する書類です。
新車や中古車を購入し、ナンバーを取得する際に必要となります。車の買い替え時、住所変更時、所有者変更時なども車庫証明の申請が必要になります。
車庫証明の取得は義務付けられており、万一未申請であったり虚偽の申請をおこなった場合は処罰の対象となります（一部地域で車庫証明不要の場合があります）。
車庫証明は警察署で発行してもらう書類です。まずは車の保管場所（車庫）を管轄している警察署に行き、申請に必要な書類を入手しましょう。購入した自動車販売店で申請書類一式をもらえることもあります。

不動産の所有者から不動産会社等が一括借り上げ、第三者に転貸をします。借主がいない場合でも賃料が保証され、入退去の手続き及び賃料の集金等を借り上げた不動産会社に任せることとなります。

アスベストの健康被害が大きく問題となった後に代替品として広く使用されるようになったのがロックウールです。ロックウールは玄武岩、鉄炉スラグ、石灰などが原料となる人造の鉱物繊維でしが、対して、アスベストは蛇紋石や角閃石が繊維状に変形した天然の繊維の鉱物です。ロックウールがマクロファージによって体内で吸収排出されるのに対して、アスベストはマクロファージによって分解できず周囲の細胞を死滅させます。

PCBはPoly Chlorinated Biphenyl(ポリ塩化ビフェニル)の略称で、ポリ塩化ビフェニル化合物の総称です。不燃性や絶縁性に優れることから、かつてはトランス（変圧器）やコンデンサ（蓄電器）の絶縁油をはじめ、熱媒体や潤滑油、建築現場のシーリング材など様々な用途で利用されてきました。1960年代後半から生体への影響や環境汚染が社会問題となり、1970年代に生産、輸入、使用が中止になりました。

現状が駐車場、資材置き場、又は倉庫が建っている場合は、まず農地転用の届出又は許可を受けた土地であるか確認が必要です。
現実には、市町村の農地法の届出・許可窓口である、農業委員会等に過去に届出又は許可申請がなされているかの確認が必要となります。
届出、許可がされたというだけでは法務局登記記録の地目が変更となるわけではありません。
土地所有者による地目変更登記がなされていなければ法務局の登記地目は変更されません。

また、万一届出、許可がなされていなかった場合には、農地法の届出又は許可が必要となります。
許可できるかについては、詳細の打合せが必要となりますので、詳しくは弊社担当者までお問い合わせください。
弊社は地目変更登記をする場合必要な土地家屋調査士事務所も併設しています。
お気軽にお問合せください。

長年に渡り、膨大な情報量を保有している三基建設では、不動産物件に関する査定のお問い合わせを多方面の方々から数多く受けます。いつも私がお答えしていることは、その物件により査定額が違うことをまずお答えしています。物件の内容をお聞きして、物件の周辺環境など様々な条件をよく調べた上で、その物件を最大限評価した額をお答えするように日々心がけています。まずはご連絡下さい。

都市ガスとプロパンガスの主な違いは「料金・原料・供給方法」です。都市ガスはメタンを主成分とする天然ガスでプロパンガスはプロパンやブタンを主成分とした石油ガスです。料金は都市ガスの方が安いというメリットがありますが、地下に埋設された管を通じて供給していますので、災害時の復旧に時間がかかる恐れがあるとのデメリットもあります。一方プロパンは災害時に強いというメリットもありますが、料金が都市ガスよりも高いというデメリットもあります。ガスの使用量を考慮したうえで物件選びの一つの材料とすることをおススメします。