よくある質問と回答

土地家屋調査士へ依頼し民民の境界確定ならば筆界確認書の作成、官民境界ならば官民境界確定図の作成を行います。土地所有者双方が現地にて境界を確認しあい、確認した境界線を図面に示し、図面に土地所有者双方が押印を行います。

自家用倉庫を店舗として利用する場合は、用途変更の建築確認申請が必要です。その倉庫が完了検査を受けていて、違法な増改築を行っていないことが条件となります。用途変更の申請は建築士が行います。
また、店舗の場合は不特定多数の人の出入りが予想されるため、周辺住民の方に対する配慮により、家主様が遠慮される場合もございます。可能かどうかについては、まず家主様のご意向を確認する必要があります。

農地を計画的に保全する為に制定されたものです。
一度指定されると30年間は特段の事情がない限り、農地として農業を継続していく必要があります。
平成4年に指定されたもので平成34年(2022年)に解除するかどうかの手続きを行っており、現在は特定生産緑地制度で10年間の延長をしているかどうかの確認になります。
農業従事者にとって生産緑地は相続税・贈与税の納税猶予、固定資産税の軽減措置などが受けられるメリットがあります。

隣地境界より越境している場合は解消を求められる可能性があります。対処方法としては、売主に依頼し隣地の方と、お互いに現在越境があることを把握しており物件を建てかえる際には越境を解消するが建て替えを行うまでは現状のままであることを承諾する内容の覚書を作成してもらうことをお勧めいたします。

一般的な制限値（幅、長さ、高さ、総重量）を超える車両のことを指します。
一般的な制限値に関して、日本の国土交通省及び道路交通法による基準は以下の通りです。

幅：2.5mを超える場合、特殊車両通行許可が必要です。

長さ：12.0mを超える場合、特殊車両通行許可が必要です。
ただし、セミトレーラーの場合は16.5mまで、フルトレーラーの場合は18.0mまで特例が適用され、
高速道路上での走行中はこの制限を超えても許可が必要ありませんが、
高速を降りた後の地道では許可が必要になります。

高さ：3.8mを超える場合、特殊車両通行許可が必要です。
特定の「高さ指定道路」では4.1mまでの車両の通行が許可されます。

総重量：20.0tを超える場合、特殊車両通行許可が必要です。
また、重量に関しては「重さ指定道路」では25.0tまで緩和される場合があります。

軸重：10.0tを超える場合、特殊車両通行許可が必要です。

隣接軸重：18.0t、19.0t、20.0tを超える場合、特殊車両通行許可が必要です。

輪荷重：5.0tを超える場合、特殊車両通行許可が必要です。
これらの制限を超える車両は、道路を通行するには特殊車両通行許可を取得する必要があります。
許可を得るには、車両の寸法や重量、運搬する貨物の種類など、さまざまな条件を満たす必要があります。

特殊車両通行許可の申請は、車両の所有者や運送業者が行うもので、
運送するルートや車両の仕様に応じて許可が下りるかどうかが決まります。
詳細は国土交通省HPにてご確認ください。

平成4年(1992年)に事業用定期借地権が導入され、現在では10年以上50年未満の期間を設け、契約満了時に土地を更地にして返還してもらうことが可能です。このような事業用定期借地権の設定契約は、公正証書で行う必要があります。従って、建物建設を目的とした事業用定期借地権設定契約の公正証書を公証人役場で作成すれば、契約期間満了時に土地を更地にして返還してもらうことができます。また、契約締結後に借主が建設を行わなかった場合でも、事業用定期借地権設定契約の公正証書は有効となり、契約満了時には土地を更地として返還してもらえます。ただし、契約期間中に土地所有者が契約を解除することはできませんので、契約期間は借主と事前にしっかりと協議して決定してください。公正証書の作成代理として、私たち三基建設は契約の原案作成から借主との協議までサポートいたします。お気軽にご相談ください。
　https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000106.html

敷地内からでる排水は主に3種類に分けられ、トイレ等の「汚水」、台所等からでる「雑排水」、敷地内に浸透せずに道路へ流される「雨水」があります。敷地の接する前面道路に本下水が整備されている場合は本下水に接続し、これらを排水しますが、本下水が無い場合は、本下水に流す代わりに浄化槽を敷地内に設置し、汚水と雑排水を各敷地内で浄化し排水を行います。排水先は最寄りの水路等に流します。本下水接続の場合は下水道料金がかかりますが、浄化槽の場合は浄化槽の定期点検、清掃費がかかります。下水道料金はかからなくなります。

質問頂いた案件などが当社三基建設の得意とする分野です。
当社は倉庫、工場に特化した不動産仲介業を生業としておりますので、倉庫があればそのまま購入したいといわれる買主様が多数おられます。
他社では、倉庫の価値が0評価されるものでも当社のお客様は価値ありと考えて頂ける方もおられますので一度お声掛け下さい。

民法改正により、以下①～③のいずれかに該当する場合は除去が可能となりました。
①竹木の所有者に越境した枝を切除するよう催告したが竹木の所有者が相当の期間内に切除しないとき
②竹木の所有者を知ることが出来ず又はその所在を知ることが出来ないとき
③急迫の事情があるとき

元の工場が有害物質使用特定施設として届出がなされていた場合は、土壌汚染リスクが考えられます。原則として、廃業するか当地での有害物質を使用する業務を終了した場合は、建物利用者が特定施設の撤去と廃止届を届出なければなりません。
届出ののち、土壌汚染調査を実施する義務があり、調査結果を自治体に報告しなければなりません。土壌汚染の汚染度に基づいて「要措置区域」か「形質変更時要届出区域」に指定されます。
要措置区域に指定された場合は土壌汚染対策工事を実施しなければなりません。形質変更時要届出区域の場合は、対策工事の義務はありません。
また、土壌汚染調査義務については、敷地面積が900㎡未満である場合に限り、一般人が立ち入らない目的で建物を使用する場合（工場、事務所など）は、調査義務を猶予することが可能です。建て替えにおいても同様です。但し、住宅建設や駐車場など一般人が立ち入る可能性がある利用に目的を変更する場合は、猶予できません。また、過去猶予がなされていた土地については、現行法（平成31年5月1日以降）においては900㎡未満という条件が付加されているので、注意が必要です。
工場跡地に関わらず、建設残土等で埋め立てられた土地等の土壌汚染リスクがある土地については、汚染度、土地利用の方法によっては土壌汚染対策が求められる可能性があります。（土壌汚染対策法第5条）

多層階の建物の場合、1階の天井高を高くするため、2階の床が抜けるかご質問いただくことがあります。ケースバイケースのため、一概には言えませんが検討に際して複数の確認事項があります。
・検査済証の交付を受けているか
・構造計算書が残っているか
上記2点が揃っていると検討可能です。
設計、建設会社に構造計算を行ってもらい構造的に問題無い範囲で施工可能です。
但し、主要構造部となる柱や梁については構造的に弱化の影響があるため抜けないと思われます。梁を残した開口部を設けるような形の施工になるかと思われます。

基本的に1年で110万円までは贈与税がかかりません。
ただし、例えば9万円/月の不動産収入を得ており1年で108万円の収入となるが、契約は2年の自動更新となるもので契約の時点で借主は所有者に振り込むものではなく、妻名義に振込む。と明らかになっている場合については2年自動更新の契約＝2年×12ヶ月×9万円＝216万円の贈与と見られ贈与税の対象となる場合があるようです。

贈与税の110万円まで非課税についても廃止になる可能性がございますので、詳細は気になったその時点で再度税理士にご相談されることをお勧めします。

不動産売買にあたり、境界は重要な問題です。
区画整理や地積測量図等、土地の成り立ちに関する資料を再確認し、発見できないようであれば、土地家屋調査士に依頼し、境界票を設置する必要があります。境界票の設置にあたっては、隣地の所有者の立会いが必要となり、時間もかかりますので、お早めにご検討ください。

簡易リフトでも建築確認が必要となり、建築確認を申請しようとすると建物の遵法性を見られます。その際に検査済証が無いと×。
適法に簡易リフトは設置出来ません。
そこで建物に検査済証が無くても適法に建築確認申請無に設置出来るのが垂直搬送機というものになります。

例えば、自分の土地が道路に面していない場合、道路に面している他人地を通らないと自分の土地に出入りができません。
そんな時、道路に面している他人地の一部を自分が通行できる権利を設定します。自分の土地を要役地と呼び、他人の土地を承役地と呼びます。

建ぺい率（建蔽率）とは、敷地面積に占める建築面積の割合のことをいいます。建築面積とは建物の一階の面積です。倉庫に関係することでは、令和5年4月1日に改正建築基準法施行令第２条第１項第２号が施行されました。それまでは、倉庫等における軒等（庇）は1ｍまで建ぺい率に算入されない、逆を言えば1ｍ超の庇については建ぺい率に算入されておりましたが、令和5年4月1日以降は5ｍ以下まで（突き出た方向から敷地境界線まで距離が5ｍ以上必要などの条件が複数あります。）不算入となりました。

簡易リフトも原則、建築確認・完了検査・定期検査報告が必要のようです。（国土交通省HP参照）

補足
簡易リフトとは労働安全衛生法上で定義されているものであり、建築基準法上ではエレベーターとなります。そのため建築基準法の適用については建築基準法におけるエレベーターの構造規定が適用されます。（簡易リフトの規格によっては同時に労働安全衛生法の規定が適用される場合がございます。）

家賃保証会社は万が一、借主からの賃料が滞った場合に保証会社が賃料を借主に代わって貸主に立替して支払うシステムです。
慣習的に、契約条件として借主負担としているところがほとんどとなっております。
初回保証料、更新料の金額は保証会社によって、まちまちとなっていますので、貸主様や管理会社からの指定がなければ契約前に契約料が安価な保証会社への変更を仲介業者に相談してみるのも一つの方法です。

検査済証とは、建築物が建築基準関係の規定に違反していないことを証明する書類のことです。
建物を建築する際は建築確認申請を行い、これから建築する建物が建築関連の法令に違反していないかどうかをチェックします。建築確認を経て計画に問題がなければ、確認済証が発行されます。そして、建物の建築完了後に完了検査を行い、そこで問題がなければ検査済証が発行されます。検査済証が発行されている建物は、建築後に違法増築などがされていない限り違反のない合法な建物です。

消防法により消防用設備等を設置することが義務づけられている建物の関係者（所有者・管理者・占有者）は、設置した消防用設備等を定期的に点検し、その結果を倉庫、工場などの非特定防火対象物は3年に一回消防長又は消防署長に報告する義務があります。

都市計画道路とは都市計画法に基づく都市計画と一体になって実施（施行）される道路です。不動産売買においては、売買対象土地が都市計画道路予定地に含まれるかどうか調査します。予定地に該当する場合、計画決定か事業決定か、いつ事業（当該地の買収等）が始まるかを、関係する行政部署に聴取します。計画道路予定地では、建築や売買に関する一定の制限があります。基本的に行政が将来的に買い取る予定地とも言えますが、実情としては都市計画道路の工事が始まっても、土地の買収が進んでいない事例がしばしばあるようです。詳細は仲介業者にお問い合わせください。

浄化槽とは、下水道が整備されていない地域で使用されている、地中に埋設されるタンク状の下水処理の設備です。倉庫・工場においては一般的に使用されているもので、し尿や生活排水がそのタンクに集約され、浄化処理のうえ、水路や雨水枡に流されます。保守点検は３カ月に１回(都道府県に登録された浄化槽保守点検業者へ委託。使用人数、頻度により前後あり)、清掃は１年に１回以上(市町村の許可業者へ委託)、定期検査（法定点検）１年に１回(都道府県知事の指定検査機関へ委託) が必要で、それぞれ費用が掛かります。不動産契約においては、点検清掃の費用負担（貸主か借主）は賃貸借契約ごとに異なります。また、保守点検・清掃の記録は、浄化槽管理者が３年間保管する義務があります。

倉庫、工場の契約について一般的には主要構造部は基礎、骨組み、外壁、屋根、いわゆる建物を構成している主要な部分と考えられます。
広域の意味として床や給排水設備も含むという考え方もあります。
居住用の賃貸物件と事業用の物件で修繕負担範囲が大きく相違することもありますの、負担区分を明確にしご納得いただいたうえで契約を締結されることをお勧めいたします。

物件購入時、売買契約締結時に売買代金の10％程度の手付金＋仲介手数料半金の支払いと、決済時に残金＋諸費用の支払いが必要となります。金融機関の融資利用がある場合は、融資実行の前に手付金の支払いが必要となりますので、手付金分は最低現金のご用意が必要となります。、また売買に必要な資金の全てに対して、金融機関からの融資額が下回る場合は不足分の現金用意が必要となります。売買契約締結前に融資相談先の金融機関へご確認ください。

超簡易版で説明します。
・農地転用条件付き売買契約締結
↓
・農地転用５条許可の申請
↓(市街化の場合届出１～２週間程度、調整区域の場合許可２ヶ月以上)
・農業委員会から許可通知あり
↓
・転用許可証ももって決済。そして所有権移転。
　晴れて所有者になります。

その後、造成が終われば田、畑から雑種地、宅地に地目変更です。

新たに倉庫等テナント物件を探している中で、消防についても気になるが、実際に倉庫を見学に行くと、いわゆる消防設備でイメージする消火栓やスプリンクラーといったものが見当たらず、心配だという方もいらっしゃると思います。

三基建設では、一つの考え方として、お貸しする物件をそのままの状態で借りていただく場合の消防基準で必要となる消防設備の設置義務までは、貸主側にあると考えております。
それ以外でテナント側が行う内装工事等で必要となる設備追加や定期点検、防火対象物使用開始届などの対応はテナント側にお願いされることが一般的です。

また、中～大規模以上の、例えば延べ300坪以上ある倉庫や地下室、3階以上がある建物などは、それぞれに応じた消防設備が必要となりますので、十分注意が必要となりますが、小～中規模（2階建以下で延べ150坪程度まで）であれば、数本の消火器を所定の場所に置いておくことで十分消防基準を満たされる場合も多いようです。
思ったような消防設備が見当たらないと思ったら、まずはその物件の規模を確認してみてください。そもそも消火栓などの大げさな設備が必要ないものかもしれません。
ただし、物件毎、ご利用用途毎に消防基準も異なりますので、詳しくは最寄りの消防署にご確認いただくことをお勧めします。

貸主が個人・個人事業主の場合は貸主に直接或いは管理会社にヒアリングする必要がございます。
貸主が法人の場合は国税庁　適格請求書発行事業者公表サイトより法人番号を検索してインボイスが登録されているか否か確認を取る事が可能です。
国税庁　適格請求書発行事業者公表サイト↓
https://www.invoice-kohyo.nta.go.jp/?ref=blog.bitbank.cc

現在、弊社では倉庫・工場をお持ちの方のみならず、テナント会社様からも複数ご相談いただいております。交渉、協議が必要の場合は弊社までご相談ください。
インボイスについて以下、それぞれの立場にわけて簡単にご説明いたします。

★家主様側
①家主様の課税売上高が1,000万円を超える場合は、インボイス登録をしていただきます。この課税売上高には非課税の収入（貸土地の賃料収益等は）含みません。

②前々年(度)の課税売上高が1,000万円以下である家主様は免税事業者となります。テナント様からインボイス登録の要請があった場合は、協議を行う必要があります。（インボイス登録は任意です）

③家主様が課税事業者であっても、主たる業が家主業である方で年5,000万円以下の売上（前々年度を基準とします）である場合、「簡易課税制度選択届出書」を提出されていると思われます。
不動産賃貸業はみなし仕入れ率40%に付き、テナント様から受領した消費税の４０％が控除されます。（６０％納付）

④免税事業者の家主様がインボイス登録し新たに課税事業者となった場合については、負担軽減措置として「2割特例」があります。令和５年10月１日から令和８年９月30日までの日の属する各課税期間においては、テナントから受領した消費税の８０％が控除されます。（２０％納付）

★テナント様側
⑤家主様がインボイス登録をしている場合は、インボイス登録番号、適用税率と消費税額を契約書に明記します。契約締結後に家主様がインボイス登録された場合は通知を受けます。消費税の仕入れ税額控除が受けられます。

⑥家主様がインボイス登録していない場合は、仕入れ税額控除が受けられません。その場合においてもテナント様の課税売上高が年5,000万円以下の売上である場合、簡易課税選択されていれば税額控除が受けられます。

⑦テナント様の課税売上高が5,000万円超のテナント様で、家主様がインボイス登録をしていない場合でも、経過措置として制度開始後６年間は、仕入税額の次の一定割合を控除できる経過措置が設けられています（請求書の保存など、要件があります）
【令和５年10月～令和８年９月末】８０％
【令和８年10月～令和11年９月末】５０％

メリット
・一定期間の家賃収入の目処がつくので将来の計画をたてやすい。
・都度、募集などの心配をせずに済む。
・入居者管理を一括して任せられる。
デメリット
・不動産会社もリスクを負う為、賃料設定が低目に設定される傾向があるので収益性の低下。

保証会社とは家賃の保証を行う会社です。
賃借人がもしもの事があった場合、家賃保証会社が決められた上限内(家賃等のおよそ６～１２カ月分)で賃借人の代わりに立替て賃貸人に支払う会社です。保証委託料は家賃の１カ月分を保証会社との契約締結時に支払い、１年毎に更新料を支払う。というのが一般的なものになっております。
初回の保証委託料や更新料は賃貸借契約が終わっても返ってこないので賃借人にとってデメリットしかないんじゃないか？と思われる方もいらっしゃいますが、その分、以前に比べて敷金や保証金の設定額が割安になっていることもあります。以前は敷金や保証金は６ケ月分１０カ月分となっていたところ、２カ月、３カ月となっているケースも多々あり、初期費用が抑えられている現状もあります。
また、最近の経済情勢から考えるにどんな大きな会社でも何が起こるか分からない状況から、より賃貸人も貸すことについて慎重にならざるをえないのです。