よくある質問と回答

屋根の上に太陽光パネルがあるときは、倉庫の屋内か外壁に太陽光パネル用の電気設備で大きいバッテリーみたいなものが取付けられています。屋根に上がらなくてもこのバッテリーのような設備を見ることで太陽光パネル設置を察することができます。
賃貸の場合、倉庫の利用中に設備を誤って取ったり壊したりしないよう気を付けましょう。太陽光パネルで充電した電気は主に、その建物の電気に充当させるか、電力会社へ売電しているケースが多いです。私の経験では家主様が電力会社へ売電しているケースしかみたことありませんが。売電している場合は特に賃貸している間は太陽光パネルと関わることはありませんので触らないようにするだけで問題ありません。

売買の場合は、売電されている太陽光パネルならば、物件の引き渡しを受ける際に太陽光パネルが付いたままなのか、取り外されるかを確認します。付いたままの場合は電力会社との売電契約を買主が引き継げるかどうか確認します。また、決済日を跨ぐ売電の買い取り電気料金がある場合は決済時または決済後に精算するかどうかを検討します。

建物購入の場合
・売買代金
・仲介手数料(売買代金×3％+6万円+消費税)
・不動産売買契約書印紙
・(根)抵当権設定登録免許税(銀行融資等で設定する場合のみ)
・司法書士手数料(移転登記等を行う際の手続き費用)
・固定資産税・都市計画税清算金
・所有権移転登録免許税(土地評価額×1000分の15+建物評価額×1000分の20)
・不動産取得税(土地評価額×1/2×3％+建物評価額×4％)

一般的に上記の費用が必要となります。

文化財が埋まっている土地のことを「文化財埋蔵地地域」や「埋蔵文化財包蔵地」などと呼びます。旧石器時代からの石器や土器、遺跡など総称して文化財と呼びます。
開発したい土地が埋蔵地、あるいはその周辺地域に該当していた場合、土地が所在する市町村か府県にどのような規制があるか確認します。規制の内容は、その土地で一定の掘削工事を行う場合、掘削工事の現場を市職員の立ち合いのもと行うか、工事前の「試掘調査」などが求められます。試掘調査とは、対象土地を部分的に掘削し、文化財がないかを調査員が立ち合いのうえ調査します。試掘調査は、工事費用を施行者が負担するか市町村が負担するかは、市町村によって対応が異なります。試掘調査の結果、発掘調査（本掘）が指示される可能性があります。発掘調査は、開発する土地全域を慎重に掘削し刷毛などで専門の調査員が調査します。発掘調査は原則事業者の負担となります。
さらに、発掘調査の結果「重要文化財」と指定された場合は、保存のため国が買い上げることになります。
土地の開発を目的とする購入、賃貸においては、希望する土地が文化財埋蔵地に該当するか確認のみに留まらず、試掘および本掘の費用、周辺で重要文化財が発掘された実績がないかなど、行政の担当部署に細かくヒアリングしリスクを明らかにする必要があります。

土地の図面は、その図面の作成目的により様々な種類がありますが、土地の図面として不動産物件を検討する際に不動産会社から最も提供されることが多いのは、地積測量図かと思います。地積測量図とは、土地の分筆又は、地積更正を行った際に、法務局に備えられる土地の測量図です。
つまり、過去に分筆又は、地積更正を行った土地であれば、法務局に地積測量図が備えられ、それを取得することで、お客様へ土地の図面としてご提供できることもある。ということです。

土地の地番を見ると、〇丁目2-1や3-2など、〇丁目〇-〇とハイフンが付いたり、〇番〇と表記されていたりする土地があると思います。-〇や番〇のことを枝番といい、枝番は土地の分筆を行う際に付く番号のため枝番ありの土地であれば、過去に分筆されているという予測が付きます。逆に〇丁目10など、枝番の無い土地は分筆されておらず、10の番号を元番といい元番の土地は分筆されていないため、地積更正されていなければ、おおよそ地積測量図もない土地を予想できます。

分筆に関する法律は昭和初期から今までで大きく変化をしており、実務現場では昭和40年代の分筆図から、令和時代の分筆図を目にすることもあります。昭和と令和の地積測量図では復元性が大きく異なります。

土地の図面には、他に仮測量図、筆界確認書、建築の為の敷地求積図などもあります。それぞれの図面の作成目的を理解したうえ、物件検討に活用が必要です。

住所のことです。地番が土地に対して割り振られる番号であることに対して、住居表示（住所）は建物に対して割り振られる番号です。土地が結合したり分離したりする過程で、番号が順に並ばないことにより郵便配達が困難になるため1962年に導入された制度です。自治体に新築届を提出した後に付与されます。

都市計画法に基づき、開発行為（主として建築物の建築などの用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいいます）をしようとする方は、あらかじめ市長の許可を受けなければなりません。

例えば大阪市においては、都市計画法第29条に基づき、面積が500平方メートル以上の土地において開発行為を行う場合は原則として開発許可の対象となります。

簡単にいうと500㎡以上の土地に建物を建築する際には大阪市に事前に建築確認申請より前に建築の計画(土地利用計画図など)について許可を得なければならないことです。

家主様が土地建物の売却をきっかけに建物を空き家の状態にして売るために借主様へ移転を要求するケースがあります。倉庫を借りる契約が建物普通借家契約であった場合は、貸主となる家主様は正当事由がなければ契約の解約を申し出られないことが借地借家法で定められています。単純に土地建物を売るという理由だけでは正当事由になりませんので、強制力をもって移転を要求することはできません。また借主様が建物を借りた状態で土地建物が売却された場合にも、貸主の地位は建物を購入した買主へ引き継がれますので従前と変わらず建物を借り続けられます。

敷金・保証金とは
契約時に貸主に対して預け入れるお金で退去時に返金されます。
(敷金と保証金は同じ意味です。)
但し、退去時に滞納家賃や原状回復未完了箇所があるとその分を控除して返金されることとなります。

礼金とは
契約時に貸主に対してお支払いして返金の無いお金です。

どちらを選ぶにしても下記のようなメリットとデメリットがあります。
お客様の状況により慎重に選択することをお勧めします。
私の経験からお話しするとするれば、不動産業者でも得意な分野が存在します。新築戸建住宅販売を専門とする業者にマンションの仲介を依頼することは得策ではありません。
餅は餅屋という、ことわざにもあるように依頼する不動産業者がどの分野に精通しているかを見極めたうえで媒介を依頼することをお勧めいたします。
一般媒介契約
メリット:
①複数の不動産会社と契約できるため、より多くの買い手に物件を見てもらう機会が増えます。
②自分自身で買い手を見つけて売却することも可能です。
③不動産会社間での競争が生じやすく、サービスの質が向上する可能性があります。
デメリット:
①複数の不動産会社と連絡を取る必要があり、管理が煩雑になります。
②不動産会社側が専任契約に比べて優先度を低く見積もる可能性があります。
③各不動産会社からの情報が一貫せず、混乱することがあります。

専任媒介契約
メリット:

①一つの不動産会社が専任で担当するため、専属の担当者がつきやすく、手厚いサポートが受けられます。
②一つの不動産会社とだけの連絡で済むため、管理が簡単です。
③不動産会社が優先的に物件を売却しようとするため、迅速な対応が期待できます。
デメリット:
①他の不動産会社と契約することができず、販売機会が限定されます。
②自力での売却が難しく、すべてを不動産会社に任せる必要があります。
③一つの不動産会社に依存するため、その会社の販売力や対応に問題があると、売却が遅れる可能性があります。

建築線後退（セットバック）とは、主に建物を新築する際に必要な行為で、敷地と道路の境界線から一定距離後退させて建築敷地を設定することを指します。これにより、敷地の前面道路を拡幅することが目的です。具体的には、狭い道路を広げるために自分の土地を提供する行為です。

主なケースとして、以下の3つが挙げられます。
1. 2項道路を4mにするための後退
2. 開発許可が必要な開発行為による後退
3. 耕地整理事業や区画整理事業による建築後退線の指定による後退

これらの後退を行う際には、自治体の各部署に対し、拡幅する幅員や条件について調査する必要があります。

電気にはまず2種類あり電灯電気と動力電気があります。電灯電気は照明やコンセント等に使用する電気、動力電気は機械を動かす電気となります。フォークリフトの充電用200Vコンセントや業務用天井カセット型エアコンも動力で動きます。キュービクルを設置せずに電気を契約するとおのずと一般電灯と低圧動力の電気契約になりますが、キュービクルを設置するとどちらも高圧電力での契約となります。
建物内で電気を多量に使用する場合は一般電灯低圧動力（便宜上以下、低圧電力とします。）では電力が足りず高圧受電しなければ賄えないようになります。

低圧電力と高圧電力どちらを選べばよいかの検討についてですが、
まず建物内で使用する電気の総容量が50ｋｗ以上となる場合は高圧受電しなければならない決まりとなっています。
どちらか選択できるのは50ｋｗ未満の場合のみとなります。
電気を使用する機械毎にｋｗ数を設定する必要がありますが、電気工事業者様でなければ詳細には分かりません。私の知る限りでも天カセエアコンで約3ｋｗ使用している事例を見たり、大型荷物EVで8ｋｗ使用していたり、200Ｖコンセントなんかは10ｋｗで計算しなければならない場合もあるとか。専門業者でなければわからない領域です。

続いての検討点としては、キュービクルは導入コストが高いですが電気単価が安い特徴があります。低圧電力はキュービクルに比べ導入コストは安いですがキュービクルより電気単価は高いです。かたやキュービクルは法定点検が必要なので点検費も見積もりが必要です。

このあたりの違いを抑えて、高圧受電か低圧受電のどちらを選ぶべきか検討していくのが良いかと思います。

募集価格の値下げについては下記の項目を実施してから行うことを推奨いたします。
1.現状募集している賃料が実勢の価格と乖離していないかの確認。
2.依頼不動産業者の営業方法(広告の方法)
3.内見の件数

賃料も適正、不動産業者が営業実施済み、内見の件数が圧倒的に少ない。

このような状況であれば、値下げもやむを得ないと推測致します。

値下げは成約後、解約まで長期にわたり賃料収入に直結してくる問題です。できるだけ慎重に行うことをお勧めいたします。

事業用物件の査定は事例が少ない為、特に適正価格がわからないケースが多くみられます。当社、三基建設は査定だけでもお受けいたしますので、是非連絡頂ければ幸いです。

①遺言書がなく法定相続分とは異なる遺産分割を行う場合。②遺言書に記載がない財産が発覚した場合。これらの状況により作成される書面で相続人全員の参加によって遺産分割の方法を取りまとめ、合意したものが遺産分割協議書です。

※作成にあたっては税理士や弁護士などの専門家からアドバイスを受けましょう。

登記簿上の土地の面積について、宅地及び鉱泉地以外の土地で10㎡を超えるものは、1㎡未満の端数を切り捨てることとなっています。(不動産登記規則100条)
その為、宅地及び鉱泉地以外の土地の場合は登記簿面積が小数点以下記載されず、測量図と面積が異なることがあります。

「宅地造成等規制法」が改正され、「宅地造成及び特定盛土等規制法」（通称：盛土規制法）が令和5年5月26日に施行されました。大阪府では、宅地造成等工事規制区域として各自治体により順次区域指定されており、令和6年7月1日に吹田市、堺市を最後に大阪府下全域で指定されます。
宅地造成や盛土工事に対する規制がより厳しくなりました。造成における盛土の高さが2ｍを超える場合や、一時的な土石の堆積を行う場合にも規制がかかり、行政への許可申請が必要となります。また、一定の要件を超える規模の場合は、中間検査（宅地造成）と3か月毎の定期報告が必要となります。詳細は各自治体担当部署にご確認下さい。

共有不動産は、共有者全員の同意がなければ売却できません。しかし、法律的な観点からすれば自分の共有持分のみであれば自由に売却することは可能です。
とは言え、実際には、共有者への相談や同意を得ずに自分の共有持分のみを売却することはほとんど無いかと思われます。
なぜなら、共有持分のみ購入する側も得られる所有権利は一部のみで、自由に使えず、それでも購入する場合は相当な安値になるからです。
共有持分を売りたいとなった場合、まずは共有者へ相談し、買取の可能性や、場合によっては全員の同意を得て一括での売却をすることなどご相談してみてはいかがでしょうか？

建物が地面に沈み込む現象です。原因は、地震・軟弱な地盤・地下水利用等が原因といわれます。特に建物が傾いて沈む現象を「不同沈下」といいます。建物が傾くと柱や梁に負担がかかり、外壁や基礎に亀裂が生じるため、耐久性・居住性に悪影響を及ぼします。防止策として、地盤に杭を打ち込んだり、地面の土とコンクリートを混ぜて柱状に固めるなどする工事があります。また、解消策として、沈下した建物の下をジャッキであげたり、薬液を注入して傾きを修正する工事等があります。

例えば5年の普通建物賃貸借契約の場合は、基本5年の期間満了後は同内容にて自動更新される契約となりますが、5年の定期借家契約の場合は5年満期を迎えると一旦契約は終了します。延長したい場合は、再度新しい契約を締結しないといけないこととなります。その際に、契約内容は同内容でなくても良いので賃料の増減、契約期間、使用負担区分など見直すことが可能となります。

共有不動産を賃貸する場合、相当の事情があるとき以外は、原則共有者の方の全員の同意が必要となります。不動産を共有所有されている事情は様々あると思いますが、どうしても一部の方のみの判断では賃貸することは難しいので、共有者全員の歩調を合わせるためにも充分相互理解に努めていただければと思います。

2024年4月1日より義務化されました。
相続により不動産（土地・建物）を取得した相続人が、その事実を知った日から3年以内に相続登記を行うことが義務化されています。義務を果たさない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。義務化の対象は、令和6年4月1日以前に発生した相続案件も含まれますが、これらに関しては令和9年3月31日までに相続登記を完了させる必要があります。
相続登記は現在未了ものも含め早めに手続きを行うことをお勧めいたします。

土地家屋調査士へ依頼し民民の境界確定ならば筆界確認書の作成、官民境界ならば官民境界確定図の作成を行います。土地所有者双方が現地にて境界を確認しあい、確認した境界線を図面に示し、図面に土地所有者双方が押印を行います。

自家用倉庫を店舗として利用する場合は、用途変更の建築確認申請が必要です。その倉庫が完了検査を受けていて、違法な増改築を行っていないことが条件となります。用途変更の申請は建築士が行います。
また、店舗の場合は不特定多数の人の出入りが予想されるため、周辺住民の方に対する配慮により、家主様が遠慮される場合もございます。可能かどうかについては、まず家主様のご意向を確認する必要があります。

農地を計画的に保全する為に制定されたものです。
一度指定されると30年間は特段の事情がない限り、農地として農業を継続していく必要があります。
平成4年に指定されたもので平成34年(2022年)に解除するかどうかの手続きを行っており、現在は特定生産緑地制度で10年間の延長をしているかどうかの確認になります。
農業従事者にとって生産緑地は相続税・贈与税の納税猶予、固定資産税の軽減措置などが受けられるメリットがあります。

隣地境界より越境している場合は解消を求められる可能性があります。対処方法としては、売主に依頼し隣地の方と、お互いに現在越境があることを把握しており物件を建てかえる際には越境を解消するが建て替えを行うまでは現状のままであることを承諾する内容の覚書を作成してもらうことをお勧めいたします。

一般的な制限値（幅、長さ、高さ、総重量）を超える車両のことを指します。
一般的な制限値に関して、日本の国土交通省及び道路交通法による基準は以下の通りです。

幅：2.5mを超える場合、特殊車両通行許可が必要です。

長さ：12.0mを超える場合、特殊車両通行許可が必要です。
ただし、セミトレーラーの場合は16.5mまで、フルトレーラーの場合は18.0mまで特例が適用され、
高速道路上での走行中はこの制限を超えても許可が必要ありませんが、
高速を降りた後の地道では許可が必要になります。

高さ：3.8mを超える場合、特殊車両通行許可が必要です。
特定の「高さ指定道路」では4.1mまでの車両の通行が許可されます。

総重量：20.0tを超える場合、特殊車両通行許可が必要です。
また、重量に関しては「重さ指定道路」では25.0tまで緩和される場合があります。

軸重：10.0tを超える場合、特殊車両通行許可が必要です。

隣接軸重：18.0t、19.0t、20.0tを超える場合、特殊車両通行許可が必要です。

輪荷重：5.0tを超える場合、特殊車両通行許可が必要です。
これらの制限を超える車両は、道路を通行するには特殊車両通行許可を取得する必要があります。
許可を得るには、車両の寸法や重量、運搬する貨物の種類など、さまざまな条件を満たす必要があります。

特殊車両通行許可の申請は、車両の所有者や運送業者が行うもので、
運送するルートや車両の仕様に応じて許可が下りるかどうかが決まります。
詳細は国土交通省HPにてご確認ください。

平成4年(1992年)に事業用定期借地権が導入され、現在では10年以上50年未満の期間を設け、契約満了時に土地を更地にして返還してもらうことが可能です。このような事業用定期借地権の設定契約は、公正証書で行う必要があります。従って、建物建設を目的とした事業用定期借地権設定契約の公正証書を公証人役場で作成すれば、契約期間満了時に土地を更地にして返還してもらうことができます。また、契約締結後に借主が建設を行わなかった場合でも、事業用定期借地権設定契約の公正証書は有効となり、契約満了時には土地を更地として返還してもらえます。ただし、契約期間中に土地所有者が契約を解除することはできませんので、契約期間は借主と事前にしっかりと協議して決定してください。公正証書の作成代理として、私たち三基建設は契約の原案作成から借主との協議までサポートいたします。お気軽にご相談ください。
　https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000106.html

敷地内からでる排水は主に3種類に分けられ、トイレ等の「汚水」、台所等からでる「雑排水」、敷地内に浸透せずに道路へ流される「雨水」があります。敷地の接する前面道路に本下水が整備されている場合は本下水に接続し、これらを排水しますが、本下水が無い場合は、本下水に流す代わりに浄化槽を敷地内に設置し、汚水と雑排水を各敷地内で浄化し排水を行います。排水先は最寄りの水路等に流します。本下水接続の場合は下水道料金がかかりますが、浄化槽の場合は浄化槽の定期点検、清掃費がかかります。下水道料金はかからなくなります。

質問頂いた案件などが当社三基建設の得意とする分野です。
当社は倉庫、工場に特化した不動産仲介業を生業としておりますので、倉庫があればそのまま購入したいといわれる買主様が多数おられます。
他社では、倉庫の価値が0評価されるものでも当社のお客様は価値ありと考えて頂ける方もおられますので一度お声掛け下さい。

民法改正により、以下①～③のいずれかに該当する場合は除去が可能となりました。
①竹木の所有者に越境した枝を切除するよう催告したが竹木の所有者が相当の期間内に切除しないとき
②竹木の所有者を知ることが出来ず又はその所在を知ることが出来ないとき
③急迫の事情があるとき

元の工場が有害物質使用特定施設として届出がなされていた場合は、土壌汚染リスクが考えられます。原則として、廃業するか当地での有害物質を使用する業務を終了した場合は、建物利用者が特定施設の撤去と廃止届を届出なければなりません。
届出ののち、土壌汚染調査を実施する義務があり、調査結果を自治体に報告しなければなりません。土壌汚染の汚染度に基づいて「要措置区域」か「形質変更時要届出区域」に指定されます。
要措置区域に指定された場合は土壌汚染対策工事を実施しなければなりません。形質変更時要届出区域の場合は、対策工事の義務はありません。
また、土壌汚染調査義務については、敷地面積が900㎡未満である場合に限り、一般人が立ち入らない目的で建物を使用する場合（工場、事務所など）は、調査義務を猶予することが可能です。建て替えにおいても同様です。但し、住宅建設や駐車場など一般人が立ち入る可能性がある利用に目的を変更する場合は、猶予できません。また、過去猶予がなされていた土地については、現行法（平成31年5月1日以降）においては900㎡未満という条件が付加されているので、注意が必要です。
工場跡地に関わらず、建設残土等で埋め立てられた土地等の土壌汚染リスクがある土地については、汚染度、土地利用の方法によっては土壌汚染対策が求められる可能性があります。（土壌汚染対策法第5条）