よくある質問と回答

現状が駐車場、資材置き場、又は倉庫が建っている場合は、まず農地転用の届出又は許可を受けた土地であるか確認が必要です。
現実には、市町村の農地法の届出・許可窓口である、農業委員会等に過去に届出又は許可申請がなされているかの確認が必要となります。
届出、許可がされたというだけでは法務局登記記録の地目が変更となるわけではありません。
土地所有者による地目変更登記がなされていなければ法務局の登記地目は変更されません。

また、万一届出、許可がなされていなかった場合には、農地法の届出又は許可が必要となります。
許可できるかについては、詳細の打合せが必要となりますので、詳しくは弊社担当者までお問い合わせください。
弊社は地目変更登記をする場合必要な土地家屋調査士事務所も併設しています。
お気軽にお問合せください。

長年に渡り、膨大な情報量を保有している三基建設では、不動産物件に関する査定のお問い合わせを多方面の方々から数多く受けます。いつも私がお答えしていることは、その物件により査定額が違うことをまずお答えしています。物件の内容をお聞きして、物件の周辺環境など様々な条件をよく調べた上で、その物件を最大限評価した額をお答えするように日々心がけています。まずはご連絡下さい。

都市ガスとプロパンガスの主な違いは「料金・原料・供給方法」です。都市ガスはメタンを主成分とする天然ガスでプロパンガスはプロパンやブタンを主成分とした石油ガスです。料金は都市ガスの方が安いというメリットがありますが、地下に埋設された管を通じて供給していますので、災害時の復旧に時間がかかる恐れがあるとのデメリットもあります。一方プロパンは災害時に強いというメリットもありますが、料金が都市ガスよりも高いというデメリットもあります。ガスの使用量を考慮したうえで物件選びの一つの材料とすることをおススメします。

音の問題は入居後の近隣トラブルの代表的な問題で、よくあるご質問の一つです。
ご説明できる一つ確かなものは、地域毎に定められている騒音の基準値です。敷地境界線における基準のようですが、上限が50～60デシベルの地域がほとんどで、一定の工業系地域でも70デシベル以下に定められていることが多いです。ちなみに掃除機や洗濯機の音で65デシベル位は出ているようです。ですので、大丈夫かどうかの回答は容易ではありませんが、防音対策、近隣環境、過去使用内容、トラブル経歴の有無等をご確認頂き、総合的にご判断下さい。詳しくは環境省のHPにも環境基準がございます。

軽量気泡コンクリートのことで、内部に無数の小さな気泡を含む為、軽量で施工がしやすく断熱性や耐火性に優れています。
鉄骨造等の外壁や内壁、屋根、床などによく使用される素材です。

大げさな例えになるかもしれませんが、申込みをプロポーズ、我々仲介業者が仲人と
置き換えて考えて頂ければ、自ずとご理解頂けるかと思います。魅力的な物件には直ぐに他からの横やりがあるかもしれません。だからといって、焦ってプロポーズしてから、後でやっぱりやめたとなればどうでしょう？そんなプロポーズは聞いたことないですよね？ですので、正直にそのお気持ちを仲人である我々仲介業者にご相談下さい。社内事情や条件交渉等もまとめて具体的にし、その上で申込みを出されるのが良いかと思います。

倉庫、工場の賃貸で多く見られるケースが現況渡し、現況返し、入居中は自主管理です。「エアコン（残置物）は借主側で維持管理、修理までして下さい」等、アパートやオフィスを借りることを考えれば、腑に落ちない条件を耳にすることもあると思います。使用目的が「住む」「事務」に限定されない、自由度の高い倉庫、工場の特徴の一つかと思いますが、疑問に感じることについては、契約前に詳しくお尋ね下さい。複数ある場合は負担区分表などを作成し、入居後のトラブルを事前に回避することも一つです。

農地は農家でしか買うことができません。
農地を農地以外の利用とする為購入する場合は農地法による届け出が必要となります。市街化区域内の農地を資材置き場として利用する為購入する場合は、所有権移転登記に先立って農地法第５条による届出が必要です。
詳しくは物件所在地の市役所農業委員会にお尋ねください。

希、というよりよくあるケースですが、物件の所有者（謄本等名義）と契約書記載の
賃貸人名が異なる契約がございます。背景には、相続処理の問題、税金関係の事情等様々ですが、珍しい事ではありません。当然そこには所有者の承諾があることが前提になりますが、万が一承諾がない場合には後に大きなトラブルになることは容易に想像できると思います。そのようなことは通常ありえませんが、万が一のトラブル回避の為、転貸契約書や所有者承諾書等で確認するのがよいでしょう。それ以外にも契約書文言に「名義が異なることに関しては貸主が一切の責任を負う」旨を記載する等で対応することもあります。

住居表示は郵便物の配達等に便利なように、町名の後に街区符号、住居番号を
付したものです。
○○一丁目2番3号(2番が街区符号、3号が住居番号)
ただし、同じ町名、街区符号、住居番号がある場合が有り、不動産の取引では地番
で表記することとされています。(地番は原則、同じ町名、同じ地番が無いこととされています。 )
尚、郊外では住居表示そのものが実施されていない地域もあります。

ケースバイケースですが、倉庫、工場の場合、前回の鍵をそのまま使用することもあります。物件によっては簡易な錠前や引っかけるだけのものもありますし、逆に使用者側にもセキュリティー上、特殊な鍵や設備を設置しなくてはならない事情がある等様々です。ですので、倉庫、工場等の事業用賃貸の多くは、アパートとは違い、入居後必要であれば使用者が自身で交換をすることになっているようです。貸主側に事前に交換してもらいたい場合は申込時に条件として提示することも可能です。しかし鍵もピンキリですので、してもらう場合は安価な鍵になることは否めませんのでご注意を。

昨今アパート等契約する場合にはほとんどの物件が保証会社利用が必須になっています。倉庫、工場の場合でも利用条件が付いている物件も増えてきました。貸主サイドとしては滞納リスクへの対応の一つとしてのことではありますが、契約者としては、費用が余計にかかる分、利用せずに契約したいものです。もし希望する物件が保証会社利用となっていても申込み時に条件として相談することで、利用せずに契約できる場合もありますので、ご相談下さい。しかし、その場合、保証会社を利用せずとも、相手方に安心して頂けるだけの材料や条件提示を求められることも、交渉の中であるかもしれません。

土地分筆登記をへて土地を分割し、地番を付してから売ることとなります。
たとえば１００番の土地５００㎡の内西側部分で実測２００㎡だけを売りたい場合は、100番の土地全体を測量し土地分筆登記をし１００番１と１００番2の土地に分割して売却することとなります。ただし１００番の土地が実測すると５５０㎡あった場合には、２００㎡の売却部分の土地１００番2と残置３５０㎡の土地１００番1となります。(土地地積更正登記が必須となります)平成１７年までは残置に実測で増えた分を残し実測は３５０㎡であるが、３００㎡として登記できましたが現在は地積更正登記することとなります。

既存不適格とは、建築当時は建築基準法等の各種規定に適合し、適法だった建物が、建築基準法が改正される等し、その結果、建物の状態が法の規定条文に不適格となったものを言います。建築基準法では、こうした不適格となる原因が建物所有者や管理者自身にない場合は、建築基準法3条で「適用の除外」として位置付け、法的には既存不適格といい、違反とは異なり、一定の不利益不遡及の考え方がとられています。しかし、法的な違反がないとしても、危険回避義務等コンプライアンスを問われる昨今、物件の現況を十分に確認しておくことも重要です。

収益物件とは、毎月一定の賃金収入のある不動産、つまり一棟売りのアパートや賃貸マンション、テナントビル、貸倉庫、貸工場等のことをいったり、投資した不動産の家賃収入から収益を得る目的で購入する物件を指します。

清算中の会社であっても取引はできます。
会社印鑑証明書、代表者事項証明書とも代表清算人として発行されます。

希に未登記の建物がありますが、賃貸建物である物件について建物登記を家主に依頼し建物標題登記をしてもらうことは難しい場合(登記費用の面)が多いと思われます。
建物登記は所有者であることが証明できれば、建築確認が取れていない建築基準法違反物件であっても登記することができる為、賃貸で借りる場合には建物登記の有無が問題となることは無いかと思われます。ただし、免許申請を必要とされる業種の方は建物登記を申請先官庁より求められる場合がありますので予めご確認ください。

所有権移転登記には、全部事項証明書(登記簿)に記載されている売主住所が現住所(印鑑証明書の住所)であることが必要です。
売買決済の時に司法書士に依頼することもできると思いますが、事前に確認をされた方が良いと思われます。また、住所変更登記には住所変更の沿革が分かる住民票、戸籍の附票等が必要ですが、戸籍の附票に記載されているものは一定期間(現在では平成12年以降)のものしか無い為、それ以前に住所変更がある方は上申書(印鑑証明・権利書付)をもって住所変更の申請をする必要がでてきます。詳しくは司法書士にご相談ください。

法律上（建築基準法）では工場はできません。
但し、危険性や環境悪化のおそれが少ない工場で、その作業場面積の合計が50㎡以内で、且つ原動機出力合計0.75KW以内のものに限り可能になります。

まず、媒介契約の種類については下記①～③となっています。
①専任媒介契約
・依頼した１社の不動産会社との契約で他の会社には依頼出来ません。

②専属専任媒介契約
・依頼した１社の不動産会社との契約で他の会社には依頼出来ません。
・他社の媒介により成約した時や、自分で買主を見つけて成約した時は違約金が発生します。

③一般媒介契約
・複数の不動産会社と媒介契約を結べますが契約する社名は明らかにする必要があります。
・自分で買主を見つけて成約する事も出来ます。

以上、３種類のパターンです。

任せ方については人それぞれですが当社では②で依頼して頂ければ折込チラシなどの広告は無料させて頂いております。

引き渡し日の前日までの分を売主が、引き渡し日以降の分を買主が、それぞれ負担するとなっている場合が多く、起算日は関西では４月１日、関東では1月1日とする場合が多いようです。ただし、税法上では固定資産税・都市計画税の精算はあくまでも売買代金として扱うこととなっています。(案外不動産業の方でもご存じない方が多いようです)

一般的に検済（検査済証）の有無と言われるものは、建築工事が完了した際に現物が建築基準関係法規に適合している確認がなされ、検査済証の交付を受けているか否かと言うことです。本来、建築主は検査済証を取得して初めて建物使用が認められることになるのですが、国土交通省のデータによると１９９９年以前では半数以上がこうした手続きが取られていないのが実情です。検済が無い場合は、賃貸はもちろん、売買をお考えの際は特に、確認申請図面と現況建物の状況の確認が重要になります。

建てられますが、水道やガスなどのインフラが整備されていない場合が多いです。

建物地上階で避難上・消火活動上有効な開口がとれない階を 『無窓階』といいます。
消防法上の基準で、消火活動をする消防隊の侵入のため、建物内人員の避難を目的とした有効開口の大きさを表すものです。無窓階の扱いになると、設置基準が厳しくなり、新たに消防用設備の設置が必要となります。無窓階判定の算定基準以上の有効開口を新たに設置するなどして、できる限り防災設備のコストをおさえることをお勧め致します。　詳しくは、管轄消防署にご相談下さい。

実測売買とは、実際の測量に基づき面積を算出し、その面積を売買する方法をいい、公簿売買とは土地の登記簿に記載されている面積で売買をする方法です。土地の登記簿に載っている面積は実際とは異なることも多々ありますので公簿売買の際には気をつけることが重要です。

倉庫を車庫として使用する場合。
車庫は特殊建築物であり、１００平米を超える車庫は建築確認(用途変更)の申請が必要となります。

坪は、尺貫法による面積の単位です。一般的には1坪は約3.3平米と言われています。正確には1平米＝0.3025坪となりますので100平米は100×0.3025＝30.25坪となります。
また、50坪は何平米かとの質問については50÷0.3025＝165.289平米となります。

消火器製造メ―カ―が提示している設計標準使用期限は製造より10年です。
取替えの目安としてはおおよそ7～8年ぐらいのケ－スが多いようです。　
取替え方法としては、消火器内部の溶剤の詰め替えですが、費用面で考えた場合、新設取替の方が安くなります。

土地の貸付けは非課税取引です。
ただしアスファルト舗装をして賃貸する場合、フェンスを設置して賃貸する場合には、消費税課税対象となります。

弊社の基本取り扱いエリアについては、
大阪府全域・京都府、兵庫県の一部となっております。

その他地域につきましては、写真をご用意して頂き、HP掲載料をお支払い頂けましたら、弊社HPにてご紹介致します。
詳しくは担当営業までお尋ね下さいませ。