よくある質問と回答

お客様や家主様からのご質問やご相談などに対する、弊社営業担当からのご提案を掲載しています。
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家主様向けテナント様向け売買に関することすべて
質問 既存不適格について教えて下さい。
既存不適格について教えて下さい。

回答 既存不適格とは、建築当時は建築基準法等の各種規定に適合し、適法だった建物が、建築基準法が改正される等し、その結果、建物の状態が法の規定条文に不適格となったものを言います。建築基準法では、こうした不適格となる原因が建物所有者や管理者自身にない場合は、建築基準法3条で「適用の除外」として位置付け、法的には既存不適格といい、違反とは異なり、一定の不利益不遡及の考え方がとられています。しかし、法的な違反がないとしても、危険回避義務等コンプライアンスを問われる昨今、物件の現況を十分に確認しておくことも重要です。
質問 売買物件の中で収益物件という表記がありました。収益物件というのはどんな物件をさすのでしょうか?
売買物件の中で収益物件という表記がありました。収益物件というのはどんな物件をさすのでしょうか?

回答 収益物件とは、毎月一定の賃金収入のある不動産、つまり一棟売りのアパートや賃貸マンション、テナントビル、貸倉庫、貸工場等のことをいったり、投資した不動産の家賃収入から収益を得る目的で購入する物件を指します。
質問 清算中の会社所有物件の売買
購入予定物件は法人(株式会社)所有物件であるが、会社謄本では代表清算人となっていますが、この会社から購入することはできるのでしょうか。

回答 清算中の会社であっても取引はできます。
会社印鑑証明書、代表者事項証明書とも代表清算人として発行されます。
質問 未登記建物の賃貸について
未登記建物を借りることはできのですか。

回答 希に未登記の建物がありますが、賃貸建物である物件について建物登記を家主に依頼し建物標題登記をしてもらうことは難しい場合(登記費用の面)が多いと思われます。
建物登記は所有者であることが証明できれば、建築確認が取れていない建築基準法違反物件であっても登記することができる為、賃貸で借りる場合には建物登記の有無が問題となることは無いかと思われます。ただし、免許申請を必要とされる業種の方は建物登記を申請先官庁より求められる場合がありますので予めご確認ください。

質問 全部事項証明書(登記簿)の住所が違っている場合
売却土地の所有者住所がずいぶん前の住所で有り、印鑑証明書の住所と全部事項証明書(登記簿)が違っていますがどうすれば良いですか?

回答 所有権移転登記には、全部事項証明書(登記簿)に記載されている売主住所が現住所(印鑑証明書の住所)であることが必要です。
売買決済の時に司法書士に依頼することもできると思いますが、事前に確認をされた方が良いと思われます。また、住所変更登記には住所変更の沿革が分かる住民票、戸籍の附票等が必要ですが、戸籍の附票に記載されているものは一定期間(現在では平成12年以降)のものしか無い為、それ以前に住所変更がある方は上申書(印鑑証明・権利書付)をもって住所変更の申請をする必要がでてきます。詳しくは司法書士にご相談ください。
質問 住居系の物件について
第1種住居地域にある物件で工場はできますか ?

回答 法律上(建築基準法)では工場はできません。
但し、危険性や環境悪化のおそれが少ない工場で、その作業場面積の合計が50㎡以内で、且つ原動機出力合計0.75KW以内のものに限り可能になります。
質問 不動産の売却について
不動産を売却したいのですが、不動産業者には3種類の任せ方があると、聞きました。どのような内容になるのでしょうか?

回答 まず、媒介契約の種類については下記①~③となっています。
①専任媒介契約
・依頼した1社の不動産会社との契約で他の会社には依頼出来ません。

②専属専任媒介契約
・依頼した1社の不動産会社との契約で他の会社には依頼出来ません。
・他社の媒介により成約した時や、自分で買主を見つけて成約した時は違約金が発生します。

③一般媒介契約
・複数の不動産会社と媒介契約を結べますが契約する社名は明らかにする必要があります。
・自分で買主を見つけて成約する事も出来ます。

以上、3種類のパターンです。

任せ方については人それぞれですが当社では②で依頼して頂ければ折込チラシなどの広告は無料させて頂いております。
質問 固定資産税の精算
売買時の固定資産税・都市計画税の精算方法について教えてください。

回答 引き渡し日の前日までの分を売主が、引き渡し日以降の分を買主が、それぞれ負担するとなっている場合が多く、起算日は関西では4月1日、関東では1月1日とする場合が多いようです。ただし、税法上では固定資産税・都市計画税の精算はあくまでも売買代金として扱うこととなっています。(案外不動産業の方でもご存じない方が多いようです)
質問 検査済証の有無について
検査済証の有無について教えて下さい。

回答 一般的に検済(検査済証)の有無と言われるものは、建築工事が完了した際に現物が建築基準関係法規に適合している確認がなされ、検査済証の交付を受けているか否かと言うことです。本来、建築主は検査済証を取得して初めて建物使用が認められることになるのですが、国土交通省のデータによると1999年以前では半数以上がこうした手続きが取られていないのが実情です。検済が無い場合は、賃貸はもちろん、売買をお考えの際は特に、確認申請図面と現況建物の状況の確認が重要になります。
質問 都市計画法の無指定の土地
都市計画法の無指定の土地で建物を建てられますか。

回答 建てられますが、水道やガスなどのインフラが整備されていない場合が多いです。