不動産に関するよくあるご質問とその回答をQ&A形式でご紹介します。
記入日:2024-02-24 回答担当者:福尾
記入日:2024-02-10 回答担当者:徳政
記入日:2024-02-03 回答担当者:松川
元の工場が有害物質使用特定施設として届出がなされていた場合は、土壌汚染リスクが考えられます。原則として、廃業するか当地での有害物質を使用する業務を終了した場合は、建物利用者が特定施設の撤去と廃止届を届出なければなりません。
届出ののち、土壌汚染調査を実施する義務があり、調査結果を自治体に報告しなければなりません。土壌汚染の汚染度に基づいて「要措置区域」か「形質変更時要届出区域」に指定されます。
要措置区域に指定された場合は土壌汚染対策工事を実施しなければなりません。形質変更時要届出区域の場合は、対策工事の義務はありません。
また、土壌汚染調査義務については、敷地面積が900㎡未満である場合に限り、一般人が立ち入らない目的で建物を使用する場合(工場、事務所など)は、調査義務を猶予することが可能です。建て替えにおいても同様です。但し、住宅建設や駐車場など一般人が立ち入る可能性がある利用に目的を変更する場合は、猶予できません。また、過去猶予がなされていた土地については、現行法(平成31年5月1日以降)においては900㎡未満という条件が付加されているので、注意が必要です。
工場跡地に関わらず、建設残土等で埋め立てられた土地等の土壌汚染リスクがある土地については、汚染度、土地利用の方法によっては土壌汚染対策が求められる可能性があります。(土壌汚染対策法第5条)
記入日:2024-01-20 回答担当者:徳政
基本的に1年で110万円までは贈与税がかかりません。
ただし、例えば9万円/月の不動産収入を得ており1年で108万円の収入となるが、契約は2年の自動更新となるもので契約の時点で借主は所有者に振り込むものではなく、妻名義に振込む。と明らかになっている場合については2年自動更新の契約=2年×12ヶ月×9万円=216万円の贈与と見られ贈与税の対象となる場合があるようです。
贈与税の110万円まで非課税についても廃止になる可能性がございますので、詳細は気になったその時点で再度税理士にご相談されることをお勧めします。
記入日:2023-12-24 回答担当者:佐加
記入日:2023-12-03 回答担当者:徳政
記入日:2023-12-03 回答担当者:徳政
記入日:2023-12-02 回答担当者:松川
記入日:2023-11-25 回答担当者:今井
記入日:2023-11-19 回答担当者:福尾
記入日:2023-11-10 回答担当者:村上
記入日:2023-11-09 回答担当者:山口広
記入日:2023-11-05 回答担当者:松川
都市計画道路とは都市計画法に基づく都市計画と一体になって実施(施行)される道路です。不動産売買においては、売買対象土地が都市計画道路予定地に含まれるかどうか調査します。予定地に該当する場合、計画決定か事業決定か、いつ事業(当該地の買収等)が始まるかを、関係する行政部署に聴取します。計画道路予定地では、建築や売買に関する一定の制限があります。基本的に行政が将来的に買い取る予定地とも言えますが、実情としては都市計画道路の工事が始まっても、土地の買収が進んでいない事例がしばしばあるようです。詳細は仲介業者にお問い合わせください。
記入日:2023-10-29 回答担当者:松川
浄化槽とは、下水道が整備されていない地域で使用されている、地中に埋設されるタンク状の下水処理の設備です。倉庫・工場においては一般的に使用されているもので、し尿や生活排水がそのタンクに集約され、浄化処理のうえ、水路や雨水枡に流されます。保守点検は3カ月に1回(都道府県に登録された浄化槽保守点検業者へ委託。使用人数、頻度により前後あり)、清掃は1年に1回以上(市町村の許可業者へ委託)、定期検査(法定点検)1年に1回(都道府県知事の指定検査機関へ委託) が必要で、それぞれ費用が掛かります。不動産契約においては、点検清掃の費用負担(貸主か借主)は賃貸借契約ごとに異なります。また、保守点検・清掃の記録は、浄化槽管理者が3年間保管する義務があります。
記入日:2023-10-28 回答担当者:福尾
記入日:2023-10-22 回答担当者:佐加
記入日:2023-10-15 回答担当者:徳政
記入日:2023-10-14 回答担当者:奥山
新たに倉庫等テナント物件を探している中で、消防についても気になるが、実際に倉庫を見学に行くと、いわゆる消防設備でイメージする消火栓やスプリンクラーといったものが見当たらず、心配だという方もいらっしゃると思います。
三基建設では、一つの考え方として、お貸しする物件をそのままの状態で借りていただく場合の消防基準で必要となる消防設備の設置義務までは、貸主側にあると考えております。
それ以外でテナント側が行う内装工事等で必要となる設備追加や定期点検、防火対象物使用開始届などの対応はテナント側にお願いされることが一般的です。
また、中~大規模以上の、例えば延べ300坪以上ある倉庫や地下室、3階以上がある建物などは、それぞれに応じた消防設備が必要となりますので、十分注意が必要となりますが、小~中規模(2階建以下で延べ150坪程度まで)であれば、数本の消火器を所定の場所に置いておくことで十分消防基準を満たされる場合も多いようです。
思ったような消防設備が見当たらないと思ったら、まずはその物件の規模を確認してみてください。そもそも消火栓などの大げさな設備が必要ないものかもしれません。
ただし、物件毎、ご利用用途毎に消防基準も異なりますので、詳しくは最寄りの消防署にご確認いただくことをお勧めします。
記入日:2023-09-29 回答担当者:徳政
貸主が個人・個人事業主の場合は貸主に直接或いは管理会社にヒアリングする必要がございます。
貸主が法人の場合は国税庁 適格請求書発行事業者公表サイトより法人番号を検索してインボイスが登録されているか否か確認を取る事が可能です。
国税庁 適格請求書発行事業者公表サイト↓
https://www.invoice-kohyo.nta.go.jp/?ref=blog.bitbank.cc
記入日:2023-09-08 回答担当者:松川
現在、弊社では倉庫・工場をお持ちの方のみならず、テナント会社様からも複数ご相談いただいております。交渉、協議が必要の場合は弊社までご相談ください。
インボイスについて以下、それぞれの立場にわけて簡単にご説明いたします。
★家主様側
①家主様の課税売上高が1,000万円を超える場合は、インボイス登録をしていただきます。この課税売上高には非課税の収入(貸土地の賃料収益等は)含みません。
②前々年(度)の課税売上高が1,000万円以下である家主様は免税事業者となります。テナント様からインボイス登録の要請があった場合は、協議を行う必要があります。(インボイス登録は任意です)
③家主様が課税事業者であっても、主たる業が家主業である方で年5,000万円以下の売上(前々年度を基準とします)である場合、「簡易課税制度選択届出書」を提出されていると思われます。
不動産賃貸業はみなし仕入れ率40%に付き、テナント様から受領した消費税の40%が控除されます。(60%納付)
④免税事業者の家主様がインボイス登録し新たに課税事業者となった場合については、負担軽減措置として「2割特例」があります。令和5年10月1日から令和8年9月30日までの日の属する各課税期間においては、テナントから受領した消費税の80%が控除されます。(20%納付)
★テナント様側
⑤家主様がインボイス登録をしている場合は、インボイス登録番号、適用税率と消費税額を契約書に明記します。契約締結後に家主様がインボイス登録された場合は通知を受けます。消費税の仕入れ税額控除が受けられます。
⑥家主様がインボイス登録していない場合は、仕入れ税額控除が受けられません。その場合においてもテナント様の課税売上高が年5,000万円以下の売上である場合、簡易課税選択されていれば税額控除が受けられます。
⑦テナント様の課税売上高が5,000万円超のテナント様で、家主様がインボイス登録をしていない場合でも、経過措置として制度開始後6年間は、仕入税額の次の一定割合を控除できる経過措置が設けられています(請求書の保存など、要件があります)
【令和5年10月~令和8年9月末】80%
【令和8年10月~令和11年9月末】50%
記入日:2023-04-09 回答担当者:徳政
記入日:2023-02-12 回答担当者:徳政
保証会社とは家賃の保証を行う会社です。
賃借人がもしもの事があった場合、家賃保証会社が決められた上限内(家賃等のおよそ6~12カ月分)で賃借人の代わりに立替て賃貸人に支払う会社です。保証委託料は家賃の1カ月分を保証会社との契約締結時に支払い、1年毎に更新料を支払う。というのが一般的なものになっております。
初回の保証委託料や更新料は賃貸借契約が終わっても返ってこないので賃借人にとってデメリットしかないんじゃないか?と思われる方もいらっしゃいますが、その分、以前に比べて敷金や保証金の設定額が割安になっていることもあります。以前は敷金や保証金は6ケ月分10カ月分となっていたところ、2カ月、3カ月となっているケースも多々あり、初期費用が抑えられている現状もあります。
また、最近の経済情勢から考えるにどんな大きな会社でも何が起こるか分からない状況から、より賃貸人も貸すことについて慎重にならざるをえないのです。
記入日:2022-11-27 回答担当者:徳政
記入日:2022-09-24 回答担当者:村上
記入日:2022-07-03 回答担当者:徳政
キュービクル(高圧電力)を使用する場合、最初に関西電力に高圧電気申込書なるものを提出しないといけません。そして、その申込書を記載する際に【電気主任技術者の選任】記入欄があります。【電気主任技術者】とは簡単に言うとキュービクルを定期的に点検し、保安するプロです。
電気会社さん以外で言うと社内にそういった資格をお持ちの方はいないと思うので外部委託となります。そこで、出てくるのが電気保安協会です。
ですので、キュービクルを使用する際には電気保安協会とのご契約も連なって必須となってきます。
また、中古のキュービクルを使用する際には、保安協会も事前調査等が必要になり、修繕箇所があればその修繕をしてからでないと保安協会がそもそも契約(受託)してくれない。といった場合もございますので、キュービクルが設置されている物件を賃貸、賃借する場合は事前の調査をオススメします。
調査結果によってはキュービクルを使う前からかなりの修繕費用が必要になる可能性もございます。
記入日:2022-06-19 回答担当者:村上
記入日:2022-06-12 回答担当者:佐加
まず月額賃料、必要な面積、エリアの3つを定めます。次に必要になってくる条件は、何tトラック(またはトレーラー)まで荷受けできる広さ立地が必要か?必要面積は平家建てでなくてはいけないか?2階建てでも良いのか?周辺に民家はあってもよいのか、民家無しでなくてはいけないのか?駐車・駐輪スペースは必要か、無くても良いのか?駅からの距離は遠くても良いのか、徒歩圏内でなければならないのか、各階の天井高は?等です。他にも、詳しく見ると、まだまだありますが、基本的な条件として必須の条件と、譲歩できる条件を定めると、良い物件に出会える可能性が高まってきます。
記入日:2022-05-15 回答担当者:松川
取り壊すことを条件として家屋を取得し、取得後使用することなく直ちに取り壊した場合は、不動産としてではなく、動産を取得したとみられるときに限り、課税対象となりません。
税務署に提出が求められる書類の一例として、
・不動産売買契約書・最終代金領収書
・取り壊した後の土地の利用状況が確認できる書類
例:建築確認済証、工程表等
・取り壊した物件、取り壊した日付、取り壊した事実が確認できる書類
(以下のa~dのいずれか)
a 滅失の登記事項証明書
b 滅失の登記申請書及び登記完了証
c 電子登記申請の登記完了証
d 解体証明書(解体業者の印鑑証明書原本を添付)
等、求められる可能性があります。
また、購入後の解体の規定として、おおむね4ヵ月以内という規定があり、且つ、使用貸借若しくは賃貸借でも人が使っていた場合は適用外になるようです
さらに詳細な情報は不動産の所在地を所管する税務署へお問い合わせください。
記入日:2022-05-01 回答担当者:村上
記入日:2022-04-24 回答担当者:徳政
まず、屋外消火栓を設置しなければならない建築物はざっくり以下の建築物になります。
延べ床面積で耐火建築物は床面積9,000㎡以上
準耐火建築物は6,000㎡以上
それ以外の建築物は3,000㎡以上
の建築物が対象となってきます。
屋外消火栓を新たに設置しようとすると正直、高額です。
屋外消火栓、貯水槽、予備槽、ホース、配管、工事費(電気、設置)
1,000万円前後かかる可能性があります。
但し、費用を少しでも減額する為に屋外消火栓を動力消防ポンプという設備に置きかえるなど様々な方法もございます。
ご心配な方は、消防設備屋に一度ご相談される事を推奨いたします。
(地域の所轄消防署によって条例が異なる場合がございます。)
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