農地は農家でしか買うことができません。
なので農地を農地以外の利用とする為に購入する場合や賃借する場合は農地法による届け出が必要となります。
市街化区域内の農地を資材置き場として利用する為に購入する場合や賃借する場合は農地法第4条若しくは5条による【届出】が必要です。
※市街化区域は期間としては1か月掛からないくらい。市街化調整区域内の農地の場合には手続きが増えて【許可】になってしまうため2か月ほど掛かり許可証が発行されます。そこからの造成開始となります。農地法上の手続きである転用手続き中は造成等は行っては行けない決まりがあります。
手狭に感じてきたら、まずは不動産会社に今、何坪くらいの建物、土地は何円くらいで実際にあるのか？ということで現状を把握するために連絡してみてください。もしかすると物件が全然無く田んぼや畑が希望の物件になる可能性があります。。。
弊社は貸倉庫・貸工場の仲介、売買、建設が専門ですが、来年で40周年、地主様、取引先様から様々な質問、依頼を承ります。
今回も以前倉庫を建てさせていただいた兵庫県伊丹市の地主様からの相談でした。
「阪神大震災時に家屋が倒壊した後、畑として利用している３００坪以上の土地(登記地目宅地)があるが、固定資産税が高すぎてどうしようもない何とかならないだろうか。」とのこと。
現地に調査に行くと、乗用車１台がやっと通れるだけの前面道路幅員。
周辺は既に住宅が建っており、道路整備をするとしても大変な費用と周辺土地所有者の協力無くしては開発できない土地であることが判明しました。
依頼者と相談の結果、当分は畑として利用を続けられることとなりました。
然しながら、現在の固定資産税、都市計画税の負担では農業としては成り立たず。
市の固定資産税課と相談することに。
固定資産税課としては、法務局登記地目が宅地から畑へ変更できれば、
現状の畑(農地)として評価を見直せるとの回答をいただきました。
初めて宅地から畑(農地)への土地地目変更登記をしました。
それから法務局登記官、農業委員会との打合せを経て、宅地から畑(農地)への地目変更登記をすることとしました。私も建物を建てての農地(田・畑)から宅地への地目変更は数多くさせていただいておりますが、宅地から畑への地目変更は初めてのことでしたが無事宅地から畑(農地)への地目変更することができました。
現在、地目宅地で非住宅用地の70%評価であった課税標準額が、農地評価となったことで、造成費相当額の控除(市町村により造成費相当額はさまざまです)及び固定資産税課税標準額1/3、都市計画税課税標準額2/3となり、トータル宅地と比較し約49%の固定資産・都市計画税となりました。
・・・農地となったことで生産緑地指定(更なる税金負担の軽減)もできるようです。
弊社は不動産業だけでなく、土地家屋調査士、１級建築士事務所も併設していますので今回のような法務局への登記申請代理人にもなれます。
弊社内で、手にあまることであれば顧問弁護士・顧問税理士とも協力し、問題解決にあたります。
お気軽にご相談ください。
三基建設株式会社 ０６－６３０４－０９９９ 山口