本日はタイトルの通り調整区域でも倉庫が建築出来る物件についてご紹介させて頂きます！
そもそも調整区域とは何ぞや？
都市計画法（第7条第3項）に基づき、都市計画区域について、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときに定める区域区分のうち、市街化を抑制すべき区域として定める区域である。
簡単に言うと原則、住宅や倉庫、事務所、店舗などは建築出来ない地域です。
ただし、いくつかの基準をクリアすることによって建築出来る可能性が見えてきます。
その基準でいうところ、大阪府に指定された提案基準12の区域内に入っているいわば特別な地域！！
それが今回ご紹介させて頂く河南町寺田にある約700坪の売地です！！
ここでは提案基準12に基づき飲食店(主として酒類を飲食させる飲食店除く)、事務所、倉庫建築可(建設業、運輸業、郵便業、卸売業、小売業、製造業に限る)とされています。
※ただし、ご検討される場合は必ず大阪府庁若しくは河南町役場にて事前ご相談が必要です。
大阪でも南の方の立地にはなりますが、倉庫が建築できる土地で坪単価15万円台は検討しない手は無い！
東西２方の道路に面しております。
間口25ｍで造成砕石後の引き渡しなので当面は資材置場、車庫として使用のお客様の場合はすぐにでも使い始められるところも良い！！
11月中旬頃には造成完了の予定です。
ご検討につきまして、まずは三基建設へお問い合わせ下さい！担当は徳政です。
三基建設の松川です。
近年の夏は外に出るのが危険なレベルで暑くなってきています。室内ではエアコンを利用しないと命にかかわりますよと様々な媒体で注意喚起がなされています。そんな喚起がなされている中、屋外屋内を問わずエアコンが効かない現場で作業されている方々には頭が下がる思いです。
もはや生活する上でエアコン必須な状況下にもかかわらず、電気代の値上げが全国的に行われており、生活に支障がでる状況が続いております。関西電力では電気代の値上げの実施が行われておりませんが、いつ値上げするかという状況です。関西電力では原子力発電が稼働していることが値上げ抑制に働いていると言われておりますが、ウランの高騰や将来的な倫理問題も鑑み原子力発電以外の出力調整可能な再エネ発電の導入を増やすことが必要になってくる、と個人的に考えております。
弊社のお客様でも様々な再エネ関係の業種の法人様がいます。太陽光、バイオマス、核融合発電等々、あらゆる角度の再エネ発電方法で物件をお探し中です。エネルギーも地産地消が理想と思われますので何らかお力添えできればと常々考えております。是非お気軽にご相談ください。
三基建設株式会社の松川です。
先日、以前弊社から送ったダイレクトメールをご覧になった家主様からお電話がありました。
お話を伺ったところ、現在貸している建物が老朽化のためテナント様が退去されたら売ろうかなといったお話で、売値の相場を教えてくださいとのご連絡でした。正直、過去に一回でも調べたエリアであればある程度相場は答えられるのですが、知らないエリアで聞かれたらどうしようかと思いつつお話を伺っていたところ、建物の所在がたまたま調べたことがあるエリアでした。そしてその相場を家主様にお答えしたしたところ「そんなに高いの？！」とかなりの勢いで驚かれておりました。家主様の認識とは倍ぐらい違っていたようです。住宅系の地域と工業系の地域では、通常住宅系地域の方が地価が高いのですが、工業系地域は非常に地価が上がっている印象を受けますと家主様にご説明したところ、ちょっと家族で相談します・・・とのことで、またご連絡いたしますとおっしゃって頂き、お話を終えました。
最近のお客様からのお問い合わせも、売買でのご希望が多く感じますし需要が高まっているのは間違いないと個人的に思っています。お客様には相場を適切にお伝えしつつ、売側も買側も納得できる価格で取引を調整できればと思っております。逆に相場よりも安い物件では、お客様に検討を進めてもらう前に詳細に調査をして、安全な取引を目指していきたいと思います。
最近、気になるニュースがあって大変心配しております。それは鳥インフルエンザです。
今年、鳥インフルエンザはほぼ日本全土と言っていい範囲で全国各地で発生しており、養鶏場では対応に追われているニュースが連日報道されております。本来なら食卓に並ぶはずだった、養鶏業者の方々が手塩にかけたであろうブロイラーが処分されるのは非常に胸が痛みます。地鶏を除く日本におけるブロイラーは、飼料も雛も全て輸入ですので、円安の影響を大きく受けることも容易に想像できます。特に鶏卵はあらゆる食材に使用されており、食品の物価高に直結するので非常に心配です。
影響は養鶏場のみに留まらず、動物園や家庭で飼育されているものから生態系まで影響は甚大です。特に生態系の方は非常に深刻で、個体のほとんどが日本の出水平野で越冬する種の「ナベヅル」でも鳥インフルエンザが蔓延している可能性があり、影響が懸念されています。
この問題は個人が考えても仕方ないことなのは重々承知しておりますが、気候変動の影響であることも指摘されていますので、何らか仕事で貢献できないか色々考えております。営業においては、お客様には物価高の影響、土地価格が上昇する傾向についてはご理解いただくよう丁寧にご説明して参りたいと思います。
いつもお世話になっております。三基建設の松川です。
昨今、SDGｓに対する社会活動が急速な広まりを見せており、それに関連するニュースを多く目にする機会も増えてきました。不動産に関わる話題では「新築住宅の省エネ義務化が2025年度よりスタート」ということがあります。すでに３００㎡以上の床面積の建物については「建築物省エネ法」によって適合義務（住宅は届出）が定められていますが、この法律が改正されて新築される住宅の全てに対し基準に則った建築が義務化されるとのことです。
不動産とは直接関係ない話題ですが、外資系企業のＥＶバスの日本進出もニュースになってました。よくお客様から「大阪は物流の拠点としてはいい立地」といった話もよく聞きます。大型トラックなどに技術が転用でききた上で、そういった業種の外国企業が大阪にもらえれば盛り上がるのにな～、勝手に想像しています。当然ながら国内企業で、ＥＶ関係や再エネ関連の会社が盛り上がってくるのが一番いいとは思いますが、そこまで待っていられない状況なんだろうと思います。
コロナウィルスさえ気候変動が大きな要因になっていると環境省ＨＰで確認できます。私はこれを読んで本当に危機なんだと再認識しました。 https://www.env.go.jp/policy/hakusyo/r03/html/hj21010101.html
私一人がそんなことを考えたところでどうにもなりませんが、せっかく不動産を扱っている仕事に従事しておりますし、何らかSDGsにお力添えできるような仕事をしてみたいなと思っております。個人的な趣味としてもバードウォッチングですので、自然環境の維持に関わるようなことができれば自己実現欲求も満たせるのかなと思います。
弊社では市街化調整区域などの、建築が困難な土地も取り扱っております。そういった土地をお持ちの方、あるいはお探しの企業様もお気軽にお問い合わせください。何らか有益な形でご提案できればと思います。
三基建設の松川です。お世話になっております。
２月も半分を過ぎ、暖かく感じる日も多くなってきました。
ですが、油断していると物凄く寒くなる日もあったりして、まだまだ油断できない難しい時期です。
コロナも蔓延しており、引き続き感染症対策を怠らず労働に励みたいものです。
先日、某自治体に物件調査に行ってきました。
物件調査とは、お客様から物件の買付や申込が入った場合、営業担当者は直接役所に行って、その土地と建物に関する情報を役所の各課を回りヒアリングするという、不動産仲介業の最も重要な業務の一つです。
その日も、とある土地について調べたくて、役所に行って土地関係の窓口に赴きました。
実は不動産の調査は役所のHPか電話でほとんど調べられますが、どうしても役所に行かないと閲覧できない図面や、役所窓口でないと回答が得られないことも多々ありますので、役所に直接うかがって聞くことはどうしても避けられない事情があります。
で、今回も事前にHPで調べていて、その土地は「区画整理事業区域」という地域、であることは知っていました。
その時は他の調査項目でネットに掲載されていないことを調べたくて赴いたのですが、私個人的な興味もあったので、区画整理事業のことも聞いてみました。
役所の担当者様曰く、その地域で建物建てようとする場合に一定の規制がかかってくる、とのことでした。
内容は都市計画法５３条に基づき、
上記条件の上、自治体の許可が必要ということでした。
区画整理事業という大規模な工事があるかも知れないんで解体しやすい建物を建ててくださいね、という趣旨なのですが、「では実際のところ、いつごろ工事が始まりそうですか？」と私が聞くと役所担当者様は「全くの未定です。」とのことで、
「いつからの計画ですか？」と伺うと「昭和4●年からの計画です。予算の関係上、行政が主体になることはないです。」ということでした。つまり、事業を行う主体はその住民の方々しかいない状態ということです。
50数年前に要望した住民が今から事業を進めるとも考えにくく、新たな住民が要望するとも考えにくいのに、行政によって建築物の規制がかかってくる意図が全く理解できませんでした。
住宅として土地利用する場合には大きく関係する規制ではないですが、建築には許可は必要ですし、そもそもその地域は「準工業地域」といって工業系の地域でした。まず行政の考えを区画整理して欲しいと思いました。
とはいえ住民の方々の希望も当然あるでしょうし、ある土地の価値がドンと上がっても不正の温床にもなるのかな、とも思いますので一概に「こうした方がいい」とは言えないのは間違いないと思います。
このように色々思いつつも各自治体の方針なり考えた方が見えてくるので、私は物件調査は結構好きです。ですので「この物件どんなんか気になるなぁ」と思われた方は是非、松川までお気軽にお声掛けください。
意外に不動産業者の方であっても知らないこと。
また、結構忘れがちなこととして、都市計画法施行規則第20条で前面道路の規定があります。
これは、開発申請が必要な場合で、1,000㎡以上の土地に住宅以外の建物を建築する場合には前面道路9M以上必要となることです。
都市計画法施行規則
（道路の幅員）
第二十条 令第二十五条第二号の国土交通省令で定める道路の幅員は、住宅の敷地又は住宅以外の建築物若しくは第一種特定工作物の敷地でその規模が一千平方メートル未満のものにあつては六メートル（多雪地域で、積雪時における交通の確保のため必要があると認められる場合にあつては、八メートル）、その他のものにあつては九メートルとする。
何故この条項を忘れるかと言えば、各市毎の基準により、道路幅員を、それ(9m)以下と定めてある場合があるからだと思います。
この都市計画法法施行規則第20条の規定は、各市によって緩和規定があったりする為、実務でうっかり調査忘れすることもありますので注意が必要です。
また、開発行為に当たらなければ適用もない為、更にうっかり調査忘れとなる場合があります。
土地購入時にはチェックが必要な条項の一つです。
土地を購入して工場、倉庫を建築予定の事業者様は必見！！
物件が中々見つからない。。
予算が足りないから検討出来ない。。
そんなお悩みをお持ちの事業者様へ
もしかするとあなたの会社でも受けられるかもしれない市が支援している制度をご紹介！！
今回は八尾市の支援制度をご紹介です。
八尾市では八尾市ものづくり集積促進奨励金制度というものがあり、八尾市内の工業系地域内で、新たに生産活動等を行なうことを目的として工場等を立地（建築、購入）する製造業者を支援するために、当該工場等にかかる固定資産税の一部を、奨励金として、最長5年間交付する制度です。
申請の時期は
■土地を購入し工場等を建築、購入する場合は、土地所有権移転前。
■土地を購入しないで工場等を建築する場合は、建築着工前。
■土地を購入しないで工場等を購入する場合は、工場等所有権移転前。
〇対象者は日本標準産業分類に定める製造業を営む者(製造業を営む予定の者を
含む)
〇対象事業は延床面積５００㎡以上の工場等の建築(新築、増改築)又は購入
〇対象地域は八尾市内における都市計画法第８条第１項第１号に規定する工業専用
地域、工業地域、準工業地域
〇対象資産は工場等を建築又は購入するにあたって投資した土地・建物
となります。
・奨励金の額等については
対象資産にかかる固定資産税の２分の１以内（千円未満切捨て）限度額は、１事業につき、１年あたり１億円
ざくっとご説明するとこういった制度がございます。
さらに詳しくは八尾市HP 奨励金の手引きよりご参照ください。
￬八尾市奨励金の手引きHP
これらの制度も活用して物件探しの武器にしてはいかがでしょうか？
阪急吹田駅 徒歩３分 阪急線路面する６３坪の売土地のご紹介です。
自社ビル用地に最適。
近隣商業地域で南側道路16M+西側線路沿い道路6M(実際遊歩道含めれば9M程あります)、
建蔽率90%(敷地面積に対する建築面積の割合)
容積率300%(敷地面積に対する建築延床面積の割合)
16M道路・6M道路の角地であり、道路斜線制限もかかりません。
８階建でも建築できます。
1Roomマンション８階建て21戸(１階駐車場)の計画図面も現在作成中(5月18日作成予定)
建築条件は付けておりませんので、ご指定の施工業者で建てていただくことができる物件です。
是非一度ご検討ください。
昨年2023年5月26日に「宅地造成及び特定盛土等規制法」（通称：盛土規制法）が施行されました。
内容は各自治体のHPに必ず記載がありますので詳細は省きますが、これまで宅地造成工事規制区域として指定されていた区域よりも、かなり広範囲で新たに規制区域として指定されております。大阪府においては、すでに吹田市と堺市以外の市町村で全域区域指定されており、吹田市と堺市においても本年7月に指定される予定です。盛土規制法の改正前は、指定された区域内の宅地造成工事のみを対象とした許可申請の義務でしたが、2021年7月3日に発生した熱海市の土石流災害が契機となり、2022年3月1日に日本政府は法律の制定し、盛土規制法は宅地造成のみならず土石（建設残土など）の一時的な保管も対象となる法令となりました。
個人的には災害に至る経緯や現状の危険な状況が、迅速な対応となったのかと思います。また、発生した原因やその後の行政の対応などを知ると、ますます不動産仲介としての遵法精神や説明責任が問われるな、改めて感じました。法的に問題がないから問題がない、といったところからもっと踏み込んだリスクの説明も必要でしょうし、逆に不必要な対策が求められるなどの開発事業者側が不当な不利益を被る事態も避けないといけないなとも思いました。
容易に想像しうるシチュエーションとしては、市街化調整区域で残土置き場をお探しのお客様は想定しておかねばならないなと考えてます。その際、盛土規制法のことは詳細に説明する必要があるので、条文を読むことだけでなく、関連するニュースをチェックしたり役所調査時に実例をヒアリングして、丁寧に説明できるようになりたいと思います。