前回ブログ の条件4の文末「賃借人(テナント)が消費税を余分に負担することとなる為、当然に賃料の値引きを要求されることもあるかと思われます。よって、賃料交渉との形で協議することが考えられます。」について、
参考 : 別途消費税の賃料を同額とする割引賃料計算式は以下の通りとなります。
●令和5年10月1日以降の3年間 (例:賃料500,000円の場合で家主様インボイス届出しないとした時、テナント支払賃料をインボイス制度前と同額とする計算方法)
(テナント側)インボイス対応税抜き賃料 ＝インボイス前の税抜き賃料－インボイス前の税抜き賃料×0.02/1.02
＝インボイス前の税抜き賃料／1.02 または インボイス前の税抜×0.98039215686
1,000万円以下の免税業者家主様対応の為、月額税抜き賃料８３３,３３４円以上の家主様には関係ないため、
(テナント側)インボイス対応税抜き賃料＝インボイス前の税抜き賃料×0.980392となります。
●令和8年10月1日以降の3年間 (例:賃料500,000円の場合で家主様インボイス届出しないとした時、テナント支払賃料をインボイス制度前と同額とする計算方法)
(テナント側)インボイス対応税抜き賃料(令和8年10月1日以降の3年間)
インボイス前の税抜き賃料／1.05 または インボイス前の税抜き賃料×0.9523809となります。
●令和11年10月1日以降 (例:賃料500,000円の場合で家主様インボイス届出しないとした時、テナント支払賃料をインボイス制度前と同額とする計算方法)
(テナント側)インボイス対応税抜き賃料(令和11年10月1日以降)
インボイス前の税抜き賃料／1.1 または インボイス前の税抜き賃料×0.9090909となります。
上記計算式は、インボイスの届け出をされない免税業者家主様に対して、テナント側から見た支払い賃料をインボイス前と同額とする計算方法の考え方です。
現在の税法では家主様に強制できるものではありませんので、税理士さんとご相談の上参考としてご利用ください。
弊社は事業用物件(貸倉庫、貸土地)を専門に扱う不動産仲介・管理業を行っていますが、
今月に入って、インボイスに関する質問が激増しています。
・家主様からは「どう対応したらよいか」
・テナント様からは「家主様のインボイス登録番号を教えてほしい」
・家主税理士様からは「家主様は非課税業者であるが今後どのように対応すべきか」
…など、管理会社として様々な質問がきています。
10月からのインボイス制度開始について、今後家主様の立場から見た
インボイス制度に対する届け出方法を下記にまとめます。
◆条件1◆ 家主様がすでに課税業者である場合(インボイス制度による問題発生しない)
課税売上高が1,000万円を超える家主様
(注:貸土地、居住用賃貸等で消費税非課税の収入は1,000万円に合算されない)
・・・インボイス登録申請をしてもらう。
適格請求書発行事業者の登録番号を取得してもらいテナントに通知。
【結果】家主様は今まで通り消費税課税。・・・インボイス登録申請をしてもらうとの手間だけである。
◆条件2◆ 家主様の主たる業が家主業であり年5,000万円以下の売上である場合(インボイス制度による問題発生しない)
すでに「簡易課税制度選択届出書」を提出されているはずである。
不動産賃貸業はみなし仕入れ率40%に付き、実質テナントから受領した消費税10%の60%分を納付することとなっている。
・・・インボイス登録申請をしてもらう。
適格請求書発行事業者の登録番号を取得してもらいテナントに通知。
【結果】家主様は今まで通り消費税課税。・・・インボイス登録申請をしてもらうとの手間だけである。
≪参考ページ≫
⇨ https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6505.htm
事業区分 みなし仕入率 不動産業は第6種事業40％
◆条件3◆ 家主様が消費税免税業者である場合(インボイス制度による問題発生する場合あり)
※今回のインボイス制度で一番問題が発生することとなった家主様
課税売上高が1,000万円以下である家主様
(注:貸土地、居住用賃貸等で消費税非課税の収入は1,000万円に合算されない)
・・・インボイス登録申請をせず、10月以降のテナント要望あった場合に協議・対応。
【結果】家主様は今まで通り消費税免税業者である為、消費税を納めることなし。
※ただしこの場合、賃借人(テナント)の売り上げによって賃借人の消費税納付について影響を受ける場合・受けない場合が出てきます。
●賃借人(テナント)影響を受けない場合(インボイス制度による問題発生なし)
賃借人年5,000万円以下の売上である場合かつ、簡易課税選択されていれば、インボイス登録番号を必要としない。
・・・家主様がインボイス登録申請をしなくとも不利益なし。
●賃借人(テナント)影響を受ける場合(インボイス制度による問題発生あり)
賃借人年5,000万円超える売上または簡易課税選択していない場合、インボイス登録を家主様がしないことで下記不利益を受ける。
・・・令和5年10月1日から令和8年9月30日までの当初３年間は消費税:仕入税額控除80%(20%分テナント負担)
・・・令和8年10月1日から令和11年9月30日までは消費税:仕入税額控除50%。(50%分テナント負担)
・・・令和11年10月1日以降:仕入税額控除0%。(100%分テナント負担)
◆条件4◆ 消費税免税業者である家主様がインボイス登録申請をせず、テナントが消費税追加負担となった場合(インボイス制度による問題発生する場合あり)
●賃借人(テナント)からどうしても、家主様にインボイス登録申請をしてほしいと要望された場合の対応
三基建設選択肢①
・・・家主様にテナント消費税追加負担することになることを説明し、インボイス登録申請をしてもらう。
※ただし法的には強制できないこととなっている。…税務署にも直接確認しました、今回の最大の問題点です。
【結果】消費税を納付することになるが、2割特例（インボイス発行事業者となる小規模事業者に対する負担軽減措置）がある為、令和5年10月１日から令和8年9月30日までの日の属する各課税期間(個人であれば令和8年12月末まで)については、みなし仕入れ率80%が適用される。
≪参考ページ≫
⇨ https://www.nta.go.jp/publication/pamph/shohi/kaisei/202304/01.htm
令和８年10月1日以降については「簡易課税制度選択届出書」を提出しておき、不動産賃貸業のみなし仕入れ率40%に付き、実質テナントから受領した消費税10%の60%分を納付することとなる。
三基建設選択肢②
・・・テナント消費税追加負担することになることを説明しても、家主様が消費税納付に関する手間がかかること、免税業者のままとして今後も消費税納付をする意思がないと言われた場合。
インボイス登録申請を強制することはできない法律(税務署再度確認しました)となっている為、賃借人(テナント)に家主様の意向をお伝えして理解を得るしかない。
この場合、テナントは
・・・令和5年10月1日から令和8年9月30日までの当初３年間は消費税:仕入税額控除80%(20%分テナント負担)
・・・令和8年10月1日から令和11年9月30日までは消費税:仕入税額控除50%。(50%分テナント負担)
・・・令和11年10月1日以降:仕入税額控除0%。(100%分テナント負担)
賃借人(テナント)が消費税を余分に負担することとなる為、当然に賃料の値引きを要求されることもあるかと思われます。よって、賃料交渉との形で協議することが考えられます。
【リンク】
家主様インボイス届出しないとした時、テナント支払賃料をインボイス制度前と同額とする計算方法
いずれにしても、インボイス制度は納税者の立場を考えられていない、納税者の手間と負担を増やす制度と感じます。何よりもインボイス届け出を強制する法なく、令和5年10月1日から３年間毎に消費税:仕入税額控除20%分、50%、100%分認めないとして、家主様とテナントの力関係によっては、実質テナントに段階的な負担増となる、だまし、だまし、結果増税となる税法ではないかと思います。
収めた税金が有効に使われていることを証明さえすれば、納税者も応分の負担増も受け入れられるものを…
とも思ってしまいます。
スポーツの秋、ゴルフが上達しません 福尾です。
暑すぎる夏も終わりに近づき、朝晩はやっと少し涼しく感じるようになりました秋が到来ですね。
皆さん気温に変化により体調不良に気をつけて下さい。
今日は好きな言葉、座右の銘について語らせていただきます。
私の好きな言葉、座右の銘は一つは「笑う門には福来る」でこれは、
「人生なんて楽しいもんじゃないからこそ自分で楽しまないとあかん」という言葉とセットで20代から、
心に留めている名言です。
そしてもう一つが、30歳ごろに知った「我以外皆我師」が座右の銘の一つに加えられました。
この言葉には私なりの解釈ですが、自分自身に慢心せず、
常にまわりの意見にも心を配るという意味も含まれていると感じています。
私もアラフィフの年齢となりましたが、
年を重ねても柔軟に周りの意見を聞き入れる人間でありたいと思っています。
実際にそういう人であるかは謎ですが・・・
読書の秋ということで、ビジネスとは全く関係のない本となりますが
気軽に楽しく爽快に読めるということで下記の本をお勧めします。
ご年配の方にもおすすめです。
＼今回のおすすめ本／
稲荷山誠造 明日は晴れか（著：香住泰・ディスカヴァー・トゥエンティワン）
＼今回のおすすめ物件／
和泉市仏並町◎人気の平家建物件、天井高い、上下水道有り
こんにちは、最近毎朝の満員電車が苦痛で仕方ない柳原です。
4月以降、人間が増えた気がします。そして電車の遅延も増えた気がします…
専属の運転手さんに、自宅～会社まで送迎してほしい人生でした(´-ω-`)
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今月のチラシを更新しました。
タイトルの通り、弊社のイチオシ物件をギュッとまとめた特大号です！
ご希望の条件にぴったりな物件が見つかるかも…♪
↓チラシをクリックすると拡大表示されます↓
掲載物件についてのお問い合わせは ☎06-6304-0999 まで、
お気軽にお問い合わせください(ง `ω´)ง
老化が睡眠にも影響を与えています。福尾です。
少しの物音でも起きてしまい、若いころのようにいつまでも寝ることができないのは
お年寄りになっていく証拠でつらいです((+_+))
さて、タイトルどおり今回は最近の土地の値上がりについて投稿してみます。
当社では、不動産売買案件がでた場合に価格確認の一つの指標として、
過去の当社のデータベースを確認します。
先日、美原区で売却物件がでたので、
2017年に売却した物件の単価を調べると約2倍の差があり驚きました。
今回の物件は建物が建築され15年と比較的新しいものではあったものの
建物使用の可否をふまえても驚くべきことでした。
背景として考えられるのは土地価格高騰＋建築コストの高騰も考えられます。
建築コストについても数年前よりも高騰しているので、
既存で使用可能な建物が建っている物件については今後も需要が増えてくることが予想されます。
現在、工場、倉庫等として使用しており
建物が経年劣化により価値がないので売却時には解体が必須と考えていた方も、
現状のままでの売却を検討する方が良い結果となる可能性が大いにでてきそうです。
＼＼＼今回のお勧め物件／／／
▼画像をクリックで詳細ページへ飛びます！
＼今回のお勧めの一冊／
著／西加奈子「サラバ！」（小学館）
主人公の生き方、老いていくこと、自身に芯をもつことの重要性 考えさせられる一冊です。
弊社では倉庫・工場を専門として仲介および買取を行っています。
また、営業スタッフの募集を行っています。(やる気のある方なら宅建士免許は入社後取得でOKです)
▼ 詳細は採用ページをチェックください。 ▼
EAAにも手を出し始めました福尾です。
プロテインを摂取するとともにEAAも摂取し始めました。
ただ筋トレがイマイチの為、太っていくばかり・・・
８月まで３ヶ月、気合を入れてトレーニングに励みます。
さて今日は、信頼頂ける営業マンとはどんな方なのかというのを考えてみました。
先日、新規でお問い合わせ頂いた家主様より、
今まで倉庫仲介管理について専任でお願いしていた会社の担当営業マンが退職した為、
当社にも声をかけて頂いたとのことでした。
家主様が話されていたのは、その営業マンとは数十年の付き合いで
その営業マンを絶対的に信頼していた為、今まですべてを任せていたので
非常に残念だということを話されておられました。
私もこの仕事をして20年以上、仲介件数はおそらく1000件は超え、
継続しておよそ100件の物件について管理を含めさまざまな相談をうけています。
もし、私が退職した時にこのように残念がって頂ける営業マンなのかといわれると、
１００％の自信は持てません。
一つの目標として、
沢山の方から「福尾くんが辞めたら困る。ずっと物件の面倒をみてや～」といわれる営業マン、
それも一つの目標だなと改めて思いました。
＼＼今回のおススメの一冊／／
宮口幸治『ケーキの切れない非行少年たち』（新潮新書刊）
犯罪が起こる要因としてこのような背景が隠されている場合もあるのか、と考えさせられる一冊です。
＼＼＼今回の特選新着空き予定物件／／／
三基建設株式会社の松川です。
先日、以前弊社から送ったダイレクトメールをご覧になった家主様からお電話がありました。
お話を伺ったところ、現在貸している建物が老朽化のためテナント様が退去されたら売ろうかなといったお話で、売値の相場を教えてくださいとのご連絡でした。正直、過去に一回でも調べたエリアであればある程度相場は答えられるのですが、知らないエリアで聞かれたらどうしようかと思いつつお話を伺っていたところ、建物の所在がたまたま調べたことがあるエリアでした。そしてその相場を家主様にお答えしたしたところ「そんなに高いの？！」とかなりの勢いで驚かれておりました。家主様の認識とは倍ぐらい違っていたようです。住宅系の地域と工業系の地域では、通常住宅系地域の方が地価が高いのですが、工業系地域は非常に地価が上がっている印象を受けますと家主様にご説明したところ、ちょっと家族で相談します・・・とのことで、またご連絡いたしますとおっしゃって頂き、お話を終えました。
最近のお客様からのお問い合わせも、売買でのご希望が多く感じますし需要が高まっているのは間違いないと個人的に思っています。お客様には相場を適切にお伝えしつつ、売側も買側も納得できる価格で取引を調整できればと思っております。逆に相場よりも安い物件では、お客様に検討を進めてもらう前に詳細に調査をして、安全な取引を目指していきたいと思います。
この間10年ぶりくらいにIKEAに行きました柳原です。
前行ったときIKEA前にある大きな看板に頭をぶつけて、巨大たんこぶを作ったので
IKEAにあまりいい思い出がなかったんですが…（自業自得）
今回はよそ見しなかったので頭をぶつけず、楽しく過ごせました！ﾀﾞﾚｶﾞｷｮｳﾐｱﾝﾈﾝ
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今月のチラシを更新しました！
【1件目：大阪】
阿倍野区天王寺町北にあります79坪の貸倉庫です。
全面リフォーム済のとっても綺麗な物件です！
↓チラシをクリックすると拡大表示されます↓
この物件についてのお問い合わせは営業担当の【佐加】まで、
お気軽にお問い合わせください♪ ☎06-6304-0999
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【2件目：東京】
江戸川区松江にあります2,606坪の希少な大型倉庫物件です。
首都高速7号小松川線の「小松川IC」至近です！
↓チラシをクリックすると拡大表示されます↓
この物件についてのお問い合わせは営業担当の【今井】まで、
お気軽にお問い合わせください♪ ☎03-5200-0999
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不動産は縁もの！少しでも気になると思われた方は
お気軽にお問い合わせください。お待ちしております～！
食欲の秋vsスポーツの秋 大差で食欲の秋勝利。
体重の増加がとまりません、福尾です。
皆さん、健康に気をつけながら食欲の秋楽しみましょう。
当社ではタイトルに書かせて頂いた通り、
ミスのおこりにくいシステム作りを日々考えながら業務を行っています。
私は営業業務を行っていますので、ミスや見落としに気づくのは業務の柱となる契約書や重要事項説明書作成に関する事項です。
当社の営業は現在全員が、宅建士免許保有者となっており、
不動産契約についての法律の知識を持っている者ばかりですが、
一人ですべてチェックすると見落としやミスが発生する可能性がある為、
担当者と担当者以外の宅建士による二重チェックを必須としています。
場合によっては、顧問弁護士によるリーガルチェックを行ったうえでお客様に内容を理解いただき、
そのうえで契約を行って頂くこととしています。
お客様によっては「そこまでやらなくて良いのでは？」とのお声を頂くこともありますが、
できるだけトラブルが発生しないようにする為にこのようなシステムとしています。
今後もお客様の要望に応え、且つトラブルを未然に防ぐ書類を作成し、
皆様に満足して頂ける仕事をしていきたいと思っています。
＼今回のおすすめ本／
読書の秋にピッタリ、舞台やミュージカル、映画にもなっているのは言わずもがな。
昔から気にはなっていましたが最近よんでみました。落胆、感動、ドキドキが入り混じる名作です。
▼レ・ミゼラブル 著者 ヴィクトル・ユゴー訳者 永山 篤一（角川文庫）
＼今回のおすすめ物件／