こんにちは。奥山です。
先日東京店の免許更新の時期が来ましたので、手続きしてきました。
5年に一度のことなので、毎度毎度、初めてのことのごとく
「 宅建免許更新 必要書類 」とネット検索するところから始めます。
ほとんどは事務担当の方に用意してもらいますが、毎度窓口にてここがダメ、
そこもダメ、と指摘され都庁へ何度足を運んだことかと思い出し、
今回は完ぺきに用意して、すんなり受付してもらうよう何度も見直し臨みました。
が、今回も3～4箇所のありがたい指摘事項をいただき、2回目の登庁にてなんとか
受付していただけました。
まだ受付が済んだところなので、この後の審査が無事通過することを祈りながら、
更新免許発行の知らせを待っております。
7月中旬からは免許番号も（3）から（4）となりますし、先日、事務所も移転しましたので、
気持ちも新たに、今後も業務に邁進していきたいと思います。
こんにちは。新東京店の奥山です。
と言うのも、先月半ばに10年以上お世話になった神田の事務所から
この度、大手町へと事務所引っ越しが完了しました。
今後お世話になるこちらの大手町ビルでは専有スペースは以前の事務所よりは
だいぶ狭くなりましたが、その他利用できる施設（共有ラウンジ、他屋上テラスなど）
があり、フリーアドレスでノートパソコンを持ち出してお仕事もできる環境となっています。
大手町近くにお越しの際は、是非コーヒーでも飲みにお寄りいただければと思います。
新住所：東京都千代田区大手町1丁目6番1号大手町ビルSPACES
こんにちは。奥山です。
先日東京店入居ビルにて朝からボヤ騒ぎがございました。
火災報知器が鳴り出した当初、しばらく周囲確認するも特に異常が感じられず、道行く人もあわててる様子もなかったので、何かがぶつかった拍子のものとか機械の誤作動的なものかな？暫くしたら止まるのでは？などと悠長な感じでおりました。
外に出てみたら、数人の方がビルから煙がでてますよ、と話しており、そこで初めて火事が起こっているとわかり、正直申しますと私自身テンパってしまいました。
他の方が通報されていたので、見てるしか出来なかった自分がそこにいました。
事故や災害といったものはいつも他人事ではないと常日頃から心がけていないと、いざというときに、また何もできないことになりかねないなと、改めて感じました。
今後、地域の防災情報や活動にも積極的に目を向けて、取り入れていくことで、心の準備をしておきたいと思います。
消防法第２５条〔応急消火義務等〕
① 火災が発生したときは、当該消防対象物の関係者その他総務省令で定める者は、消防隊が火災の現場に到着するまで消火若しくは延焼の防止又は人命の救助を行わなければならない。
② 前項の場合においては、火災の現場附近に在る者は、前項に掲げる者の行う消火若しくは延焼の防止又は人命の救助に協力しなければならない。
③ 火災の現場においては、消防吏員又は消防団員は、当該消防対象物の関係者その他総務省令で定める者に対して、当該消防対象物の構造、救助を要する者の存否その他消火若しくは延焼の防止又は人命の救助のため必要な事項につき情報の提供を求めることができる。
こんにちは。奥山です。
今回はシャッターの負担区分について、改めて考えてみようと思います。
例えばここに、古倉庫が賃貸になっており、そのシャッターが通常使用にも関わらず壊れてしまった場合、交換含め大修繕の負担は貸主になるのか、借主になるのかといったものです。
一般的には貸主負担となると思います。
建物賃貸借契約は、貸主が借主に建物を使用収益させ、その対価として借主から賃料を収受するものであり（民法第601条）、借主が建物の使用収益を行う上で必要な修繕をする義務は、原則として、貸主が負担することとなっている（同法第606条第1項）ので、貸主には借主が契約内容に従い賃借建物を良好に利用できるようにすべき配慮すべき義務があるとされています。以上がその根拠かと思います。
では、この貸主の修繕義務を免責にする特約は有効かどうかということが議論にあろうかと思いますが、民法上の貸主の修繕義務（同法第606条第1項）は任意規定であり、貸主が修繕義務を負わないという免責特約は有効となり、この場合、貸主には修繕義務はなく、借主の負担で修繕することになります。
しかし、しかし、この賃料が相場あるいは通常より高額であるなど、なんらかの事情から、消費者契約法または信義則に反しているとみなされた場合は無効となる可能性もあるそうなので注意が必要です。
今後何かの参考になればと思います。
こんにちは。奥山です。
先日、不動産コンサルティングマスターの研修に参加してみました。
参加してみて為になったな、と思えたので少しさわりを紹介してみます。
まず、今の不動産業界は異業種の参入、IT、AIの普及に伴い、差別化が難しくなってきています。
また仲介手数料の自由化も議論されるようになり、今後不動産業者として価値向上の為に、過去の金融・保険業が変わってきているようにコンサルティングビジネスへの移行が必要となっています。
昔は「四賤業」と言われた、金貸し（金融機関）は今はローンアドバイザーと、株屋（証券会社）はアナリスト、保険屋（保険会社）はライフプランナーと変貌を遂げて来ていますが、不動産屋は今も変わらず不動産屋ですね。
その大半が自ら行う土地建物の売買交換、その代理媒介としての仲介といったマッチングビジネスです。
お客様の認識としても不動産業者＝売買賃貸マッチングビジネスのみであり、ここに差別化が難しい原因があるのではないかと思います。
では不動産コンサルティングとは何か？ですが、それは、一言で言うと「お客様の困りごとを不動産を使って解決すること」です。
今後、自分たちが業務を通じて、こんな問題に対応できるということを知ってもらうことが重要になってきています。
といった内容でした。その後実際の実務紹介などありましたが、先の根本的な考え方がとても分かりやすく説明して頂けたので、頭の中のもやが少し晴れたように感じたのでした。
実際の今の私の業務に直結するかは別としても、今回の研修で感じたことを、今後何かに活かせられたらと思いました。
こんにちは。奥山です。
先日、管理物件倉庫の電動シャッターからブザーが鳴るとの連絡を受けました。
当初、電動シャッターの一番下に付いている安全センサーの電池切れの症状かと思い、
電池交換して、しばらく様子を見てもらうことにしましたが、解決に至りませんでした。
そこでシャッター業者の方に見てもらったところ、センサー板に歪みが有り、機器自体も古いようなので見積もりを頂きました。修繕見積りと、他の機器交換も含めた提案見積りを2種類頂いたのですが、約40万円と約80万円とのことで、結構かかるなと感じました。
今後どうするかは貸主様との相談となりますが、具体的な数字が出たので、今後同様のシャッター修繕費用の参考にできればと思います。（※今回はシャッター幅約5ｍ、高4ｍメーカー見積りです。）
こんにちは。奥山です。
今の三基建設東京店の日本橋事務所は私が入社する半年程前に、杉並から移ってきたと聞いておりますので、10年以上経っていることになります。
実は近々、長らくお世話になったこの事務所から移転するかもしれません。
この事務所は立地的にもかなり便利でしたので、私他の希望としてもこの神田界隈で移転先候補を探していきたいと思っておりますので、何か優良情報がございましたらお知らせ下さい。
駅近、広くて安くて、おしゃれでいい感じの物件！よろしくお願いします。え？ないですか？
こんにちは。奥山です。
早速ですが、川崎市幸区クレーン付きの倉庫、事務所を新たにテナント募集致します。
このエリアではなかなか倉庫物件の情報が少なく、またクレーン付きというのも魅力の一つかと思います。
2t以上クレーン4基 天高6.5ｍ（クレーン梁下5.3ｍ）
大型車搬入可 2階は事務所となっています。
引渡し時期は相談ですが来年の5～6月頃をお考えのようです。
また、引渡し状況は基本的には現況の予定ですが、具体的なご要望については相談させて頂きます。
見え～る！倉庫広場の賃貸物件紹介ページのトップに情報を公開しましたので、まずは天球パノラマで現地にいるような写真をご覧頂きたいと思います。
もちろん現地のご案内も対応させて頂きます。
よろしくお願いします。
こんにちは。奥山です。
今回も前回に引き続き、募集物件の情報を多くの方に知ってもらうために行う広告媒体について検証してみたいと思います。
デジタル編
・自社ＨＰ
オリジナル性の高いデザインで他社と差別化でき、物件情報以外でも会社概要、スタッフ紹介、ブログや過去の実績などのコンテンツを見てもらうことで、インターネット上での店舗としての役割もあります。掲載数を増やしても費用が増えるわけではないので、より鮮度の高い物件情報の更新や、自社ならではの物件、未公開物件とよばれる物件の掲載も効果的と思われます。一方、ＨＰの制作、維持には費用がかかり、集客やマーケティング、web関連のノウハウを必要とされます。
・ポータルサイト
殆どの方が不動産情報収集の最初の一歩として利用することが多く、不動産業者も情報収集や物件掲載など、さまざまな用途で使用します。大手ポータルサイトでは月間1千万人が利用し、2億ページビューがあるそうです。掲載に費用がかかりますが、不動産広告媒体の最たるものとなります。一方、ポータルサイトに物件を掲載する不動産会社が増えたことにより、ポータルサイト内では不動産会社間の競争が激化しており、掲載料を払っているのに思ったほど反響が来ないということも意外にあります。
・広告バナーなど
リスティング広告などのWEB広告は、出稿に費用をかければ、検索結果に表示されるようになります。検索順位が日々変動し順位に左右されるSEOに比べて、安定した訪問者数を見込めるようになります。その効果は早く、10～20万円/月程からはじめられますが、継続するには資金がかかり、より効果を高めるには反響分析が必要となります。
・インスタグラムやフェイスブックなどのS N S
SNS広告は、年齢や性別、地域やフォローの内容により、細かいターゲティングを行うことによって、不動産に興味関心のあるお客様へ情報をアピールすることができます。無料で簡単にはじめられますが、一方で魅力的な広告にしなければ、広告に気づいてもらえなかったり、運用のノウハウが無ければ手間ばかりで継続的な投稿が無いと逆効果となってしまうこともあります。
ここまで2回にわたり、不動産広告媒体について検証してきましたが、三基建設ではこれらのことをいつも考え、悩み、試行錯誤しております。
本HPや物件の募集チラシ、図面を見て頂ければわかるように、おかげ様で三基建設には優秀なプログラマーやデザイナーがそろっています。今後も、もっと意識を高めて、マーケティングやその費用対効果について考えていきたいと思います。
こんにちは。奥山です。
宅建業法の改正（2022年5月施行）により重要事項説明書などを電子化できるようになりました。
政府のIT戦略であるデジタル改革関連法の一つで「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律」が施行されたのを受け、今まで必要であった押印を不要にし、義務付けられていた書面交付も、電磁的方法で行うことを認めたもののようです。
とここまで端的に書いてみて、頭では理解できても、私社会人1年目から宅地建物取引主任者として、重要事項を紙に印刷をし、そこに判子を押すことが最も重要なお仕事の一つとしてきた身としては、何か物足らなさを感じてしまいます。
とは言っても、世間はどんどん進んでいきます。
四十肩ってこれか？老眼ってもしかして始まっている？など言ってる場合ではありません。
過去の固定概念に縛られず、新しい情報を積極的に取り入れていきたいと思います。
慣れれば当たり前になるのも早いのかな？とも思いました。