簡単な条例・基準をPDFファイルから呼び込んで、算出式を理解して回答してくれます。
今回は大阪府の緑化の基準(.pdf)を参照させて、実際の敷地面積、建築面積、床面積、建蔽率を与えると計算式と結論を出すことで利用。
あえて条例基準の表記でない土地面積、建ぺい率、建物面積と表記を少し変更してプロンプトを作成してみました。
具体的な利用方法: 今回は、ChatGPT有料版(ChatGPT Plus USD $20/月)でLink Reader (web上のPDF情報を抽出するツール)というプラグインを利用しました。
・・・まともな回答が返ってきました。
以前ほどカレンダーを掛ける方、企業は少なくなったようですが、
カレンダー希望の取引先に、来年(2024)のカレンダーを配布しています。
以前は市販印刷カレンダーの下部余白欄に会社ロゴを印刷するものを利用していましたが、
昨年より完全オリジナルのカレンダーを作成することとしました。
便利なことに、イラストレーターで原稿作成しメールで印刷会社に送れば１週間程度で出来上がります。
金額も依然とほとんど変わらず。
来年のカレンダーには4月22日の三基建設創立記念日の文字、夏季年末休暇も記載させていただきました。
日付空白欄が広くメモができると言っていただける方もあり、希望者がある限りお届けしようと思います。
最近、ドローンによる空撮と測量、物件紹介のため点群からアニメーション化(動画)処理することに挑戦しています。
弊社のドローンはMavic3 Enterprice。
マッピング機能で撮影エリア(物件)を事前に囲んでおけば、現地は自動飛行で空撮して戻ってきます。
飛行ルートは下記の通り。
今回の飛行は、６分間で262枚の空撮写真撮影でした。
事前のマッピングエリアは5788.5㎡ 6分52秒 316枚の予定でしたが、敷地外北東側の建物が近かったため
自動回避が行われた為、全部は飛べず262枚となりました。
しかし、下記のようなオルソ画像9.91MB(生データは２８５ MB)もでき、また、アニメーション化(動画)処理することもできました。
今後は3D計測に加えて、空撮、アニメーション化(動画)にもどんどん挑戦していきます。
今回は上空からのみの撮影であった為、建物外壁は透けてしまいましたが次回は高度を変えた
撮影もしようと考えています。
また、地上の既知点２点間の距離も、数センチの差で計測することができました。
前回ブログ の条件4の文末「賃借人(テナント)が消費税を余分に負担することとなる為、当然に賃料の値引きを要求されることもあるかと思われます。よって、賃料交渉との形で協議することが考えられます。」について、
参考 : 別途消費税の賃料を同額とする割引賃料計算式は以下の通りとなります。
●令和5年10月1日以降の3年間 (例:賃料500,000円の場合で家主様インボイス届出しないとした時、テナント支払賃料をインボイス制度前と同額とする計算方法)
(テナント側)インボイス対応税抜き賃料 ＝インボイス前の税抜き賃料－インボイス前の税抜き賃料×0.02/1.02
＝インボイス前の税抜き賃料／1.02 または インボイス前の税抜×0.98039215686
1,000万円以下の免税業者家主様対応の為、月額税抜き賃料８３３,３３４円以上の家主様には関係ないため、
(テナント側)インボイス対応税抜き賃料＝インボイス前の税抜き賃料×0.980392となります。
●令和8年10月1日以降の3年間 (例:賃料500,000円の場合で家主様インボイス届出しないとした時、テナント支払賃料をインボイス制度前と同額とする計算方法)
(テナント側)インボイス対応税抜き賃料(令和8年10月1日以降の3年間)
インボイス前の税抜き賃料／1.05 または インボイス前の税抜き賃料×0.9523809となります。
●令和11年10月1日以降 (例:賃料500,000円の場合で家主様インボイス届出しないとした時、テナント支払賃料をインボイス制度前と同額とする計算方法)
(テナント側)インボイス対応税抜き賃料(令和11年10月1日以降)
インボイス前の税抜き賃料／1.1 または インボイス前の税抜き賃料×0.9090909となります。
上記計算式は、インボイスの届け出をされない免税業者家主様に対して、テナント側から見た支払い賃料をインボイス前と同額とする計算方法の考え方です。
現在の税法では家主様に強制できるものではありませんので、税理士さんとご相談の上参考としてご利用ください。
弊社は事業用物件(貸倉庫、貸土地)を専門に扱う不動産仲介・管理業を行っていますが、
今月に入って、インボイスに関する質問が激増しています。
・家主様からは「どう対応したらよいか」
・テナント様からは「家主様のインボイス登録番号を教えてほしい」
・家主税理士様からは「家主様は非課税業者であるが今後どのように対応すべきか」
…など、管理会社として様々な質問がきています。
10月からのインボイス制度開始について、今後家主様の立場から見た
インボイス制度に対する届け出方法を下記にまとめます。
◆条件1◆ 家主様がすでに課税業者である場合(インボイス制度による問題発生しない)
課税売上高が1,000万円を超える家主様
(注:貸土地、居住用賃貸等で消費税非課税の収入は1,000万円に合算されない)
・・・インボイス登録申請をしてもらう。
適格請求書発行事業者の登録番号を取得してもらいテナントに通知。
【結果】家主様は今まで通り消費税課税。・・・インボイス登録申請をしてもらうとの手間だけである。
◆条件2◆ 家主様の主たる業が家主業であり年5,000万円以下の売上である場合(インボイス制度による問題発生しない)
すでに「簡易課税制度選択届出書」を提出されているはずである。
不動産賃貸業はみなし仕入れ率40%に付き、実質テナントから受領した消費税10%の60%分を納付することとなっている。
・・・インボイス登録申請をしてもらう。
適格請求書発行事業者の登録番号を取得してもらいテナントに通知。
【結果】家主様は今まで通り消費税課税。・・・インボイス登録申請をしてもらうとの手間だけである。
≪参考ページ≫
⇨ https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6505.htm
事業区分 みなし仕入率 不動産業は第6種事業40％
◆条件3◆ 家主様が消費税免税業者である場合(インボイス制度による問題発生する場合あり)
※今回のインボイス制度で一番問題が発生することとなった家主様
課税売上高が1,000万円以下である家主様
(注:貸土地、居住用賃貸等で消費税非課税の収入は1,000万円に合算されない)
・・・インボイス登録申請をせず、10月以降のテナント要望あった場合に協議・対応。
【結果】家主様は今まで通り消費税免税業者である為、消費税を納めることなし。
※ただしこの場合、賃借人(テナント)の売り上げによって賃借人の消費税納付について影響を受ける場合・受けない場合が出てきます。
●賃借人(テナント)影響を受けない場合(インボイス制度による問題発生なし)
賃借人年5,000万円以下の売上である場合かつ、簡易課税選択されていれば、インボイス登録番号を必要としない。
・・・家主様がインボイス登録申請をしなくとも不利益なし。
●賃借人(テナント)影響を受ける場合(インボイス制度による問題発生あり)
賃借人年5,000万円超える売上または簡易課税選択していない場合、インボイス登録を家主様がしないことで下記不利益を受ける。
・・・令和5年10月1日から令和8年9月30日までの当初３年間は消費税:仕入税額控除80%(20%分テナント負担)
・・・令和8年10月1日から令和11年9月30日までは消費税:仕入税額控除50%。(50%分テナント負担)
・・・令和11年10月1日以降:仕入税額控除0%。(100%分テナント負担)
◆条件4◆ 消費税免税業者である家主様がインボイス登録申請をせず、テナントが消費税追加負担となった場合(インボイス制度による問題発生する場合あり)
●賃借人(テナント)からどうしても、家主様にインボイス登録申請をしてほしいと要望された場合の対応
三基建設選択肢①
・・・家主様にテナント消費税追加負担することになることを説明し、インボイス登録申請をしてもらう。
※ただし法的には強制できないこととなっている。…税務署にも直接確認しました、今回の最大の問題点です。
【結果】消費税を納付することになるが、2割特例（インボイス発行事業者となる小規模事業者に対する負担軽減措置）がある為、令和5年10月１日から令和8年9月30日までの日の属する各課税期間(個人であれば令和8年12月末まで)については、みなし仕入れ率80%が適用される。
≪参考ページ≫
⇨ https://www.nta.go.jp/publication/pamph/shohi/kaisei/202304/01.htm
令和８年10月1日以降については「簡易課税制度選択届出書」を提出しておき、不動産賃貸業のみなし仕入れ率40%に付き、実質テナントから受領した消費税10%の60%分を納付することとなる。
三基建設選択肢②
・・・テナント消費税追加負担することになることを説明しても、家主様が消費税納付に関する手間がかかること、免税業者のままとして今後も消費税納付をする意思がないと言われた場合。
インボイス登録申請を強制することはできない法律(税務署再度確認しました)となっている為、賃借人(テナント)に家主様の意向をお伝えして理解を得るしかない。
この場合、テナントは
・・・令和5年10月1日から令和8年9月30日までの当初３年間は消費税:仕入税額控除80%(20%分テナント負担)
・・・令和8年10月1日から令和11年9月30日までは消費税:仕入税額控除50%。(50%分テナント負担)
・・・令和11年10月1日以降:仕入税額控除0%。(100%分テナント負担)
賃借人(テナント)が消費税を余分に負担することとなる為、当然に賃料の値引きを要求されることもあるかと思われます。よって、賃料交渉との形で協議することが考えられます。
【リンク】
家主様インボイス届出しないとした時、テナント支払賃料をインボイス制度前と同額とする計算方法
いずれにしても、インボイス制度は納税者の立場を考えられていない、納税者の手間と負担を増やす制度と感じます。何よりもインボイス届け出を強制する法なく、令和5年10月1日から３年間毎に消費税:仕入税額控除20%分、50%、100%分認めないとして、家主様とテナントの力関係によっては、実質テナントに段階的な負担増となる、だまし、だまし、結果増税となる税法ではないかと思います。
収めた税金が有効に使われていることを証明さえすれば、納税者も応分の負担増も受け入れられるものを…
とも思ってしまいます。
弊社では、社内連絡ツールとして、今年５月まではSkypeを利用していましたが、
６月以降は三基建設専用の三基チャットアプリ(Sc)を作成して利用しています。
社内間連絡事項はすべて三基チャットですることとし、
既読したら原則「👍はい」スタンプを押すこととし、既読スルーの無いようにもしました。
データーも弊社専用サーバーに保存しセキュリティーも向上。
今回、三基専用アプリを作成した、一番の目的は、既読スルーをなくすため。
その為に、未返信のみ表示するチェックボタンを設置しました。
未返信のみ表示ボタンにチェックを入れることで、未返信のみを表示。
チェックを外すことで、全部を表示。
未処理のチャットを一目で解るようにしました。
未読(スタンプ返信できていない)集計もできるようになりました。
これにより、私自身も、チャットをみた時にすぐにできることはその場で処理する癖が付き仕事効率化につながっています。
また、社内でいいねポイントをつけるシステムも追加、業務評価基準の一つとして利用することにしました。
また、だれ宛てでもない宛先をカテゴリーとして作成し日々業務日誌のように利用できるようにも。
以前は発案してもできなかったことが、最近ではプログラムの多様化で業務に利用できる、様々な
アプリ、プログラムが社内で作成できるようになり、ますます人間にしかできない仕事とは。
・・・日々考えて仕事をしなければと考えています。
急傾斜地崩壊危険区域にある、がけ地約440坪、平地約50坪の土地です。
法面については大阪府(枚方土木事務所)がしっかりとした保護工事(昭和58年頃)をしています。
弊社、倉庫管理家主(地主)様が所有されていますが、ご高齢であり、また、税理士さんからは
相続時評価が相当な金額になると言われた為、0円でも良いからと所有権移転を依頼されました。
昔は山林でありマキを取っていた土地とのことです。
取得後は平地の草刈りは必要かと思います。
現地は現況通路2m以上ありますが、実質の通路は里道幅員1.82mで一部隣地コンクリートブロック越境があります。
草刈りの為、軽トラックでは敷地内まで入って行けます。
ご負担いただく費用は売主指定の司法書士にお支払いいただく所有権移転登記料のみとなります。
が、非課税のがけ地部分についても登録免許税がかかるとのことで、
譲渡(贈与)とした場合 700,000円(登録免許税618,800円含む)
1,000円売買の場合 545,500円(登録免許税464,100円含む)となります。
O円物件ですが、登録免許税、贈与税のことを考えて1,000円売買でも可能です。
ただし、令和4年法務局の地図作成-地積更正により面積が増えたため
令和5年度の固定資産税評価額は14,409,058円 課税標準額10,009,048円
固定資産・都市計画税は年額170,152円となっています。
(因みに令和4年の固定資産税評価額は682万円。固定資産・都市計画税計年額81,095円でした。)
その他、弊社でわかる範囲については質問いただけましたら回答致しますが、契約不適合責任免責であることを充分にご理解いただいた上、お申し込みください。
https://www.sankikensetsu.co.jp/tochi/detail.php?id=1011564&x=32&y=15
▼チラシをクリックすると拡大表示されます▼
弊社では、創業(1981年)当時より事業用不動産(倉庫・工場)専門に扱っています。
創業当初は建設に重点を置いていましたので、営業といえば
出店依頼をいただいたお客様の希望地域土地所有者様への飛び込み営業が主たる営業手段でした。
また、募集物件については折込チラシ、現地看板くらいしかありませんでした。
しかし、現在は、仲介業・管理業に重点を置き、ネット反響によるお客様対応が99%。
大変ありがたいことに飛び込み営業でなく、ネット反響によるお客様対応で仕事をさせていただいています。
営業社員はエリア別担当制とし、ネット反響のお客様がお探しの場所によって担当者が決まることとなります。
新人であろうとなかろうと、自分の担当エリアで物件をお探しのお客様反響があれば
そのエリア担当者が担当することとなります。
(担当エリアが決まるのは入社半年から１年後、先輩に教えてもらい独り立ちできてからとなります)
AIがいくら進んでも、やはり弊社の営業は、人としてかかわる営業が必須。
管理物件の数も増え、更に担当エリア内の情報を各担当者が詳細まで把握できること。
お客様との対応を密にする人間営業の重要性を感じています。
そこで、営業社員の募集。
弊社では、新人、先輩関係なく成約による営業歩合率は同じ。
ハローワークの求人を見ると(一般求人フルタイム、就業場所:大阪市淀川区、職種:不動産業営業、雇用形態:正社員)で検索すると
弊社求人情報は下記のように検索結果として歩合給無しの基本給が表示されます。
不動産営業として、同条件検索で表示される他社求人は15件(2023/06/01)
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ハローワーク掲載給料は不確定支給の歩合給については記載されてません
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１年以内の宅建士取得が営業社員採用の最低条件となっています。
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今回７月末明け渡しに付き、次のテナントを募集しています。
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