よくある質問と回答

お客様や家主様からのご質問やご相談などに対する、弊社営業担当からのご提案を掲載しています。
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家主様向けテナント様向け売買に関することすべて
質問 『無窓階』とはどういう意味 ?
先日、自己所有物件の消防立入り検査を受けましたが、消防署からの指導で無窓階になるので消防設備の設置が新たに必要になります。と言われました
『 無窓階 』とはどういう意味でしょうか ?

回答 建物地上階で避難上・消火活動上有効な開口がとれない階を 『無窓階』といいます。
消防法上の基準で、消火活動をする消防隊の侵入のため、建物内人員の避難を目的とした有効開口の大きさを表すものです。無窓階の扱いになると、設置基準が厳しくなり、新たに消防用設備の設置が必要となります。無窓階判定の算定基準以上の有効開口を新たに設置するなどして、できる限り防災設備のコストをおさえることをお勧め致します。 詳しくは、管轄消防署にご相談下さい。
質問 土地の売買での実測売買と公簿売買
土地の売買で実測売買、公簿売買というものをみかけますがどういう違いがあるのでしょうか?

回答 実測売買とは、実際の測量に基づき面積を算出し、その面積を売買する方法をいい、公簿売買とは土地の登記簿に記載されている面積で売買をする方法です。土地の登記簿に載っている面積は実際とは異なることも多々ありますので公簿売買の際には気をつけることが重要です。
質問 倉庫を車庫として使用する場合の建築確認申請
建築確認で用途:倉庫となっている平家建建物内にトラックを停めて、車庫として使用する場合、建築基準法に基づく申請が必要となりますか。

回答 倉庫を車庫として使用する場合。
車庫は特殊建築物であり、100平米を超える車庫は建築確認(用途変更)の申請が必要となります。
質問 面積の表記方法
物件を探す際によく坪と言う表記をみますが、この坪という表記がよくわかりません?

回答 坪は、尺貫法による面積の単位です。一般的には1坪は約3.3平米と言われています。正確には1平米=0.3025平米となりますので100平米は100×0.3025=30.25坪となります。
また、50坪は何平米かとの質問については50÷0.3025=165.289平米となります。
質問 一般的な粉末ABC10型消火器の耐用年数
一般的な粉末ABC10型消火器の耐用年数はどのくらいですか?

回答 消火器製造メ―カ―が提示している設計標準使用期限は製造より10年です。
取替えの目安としてはおおよそ7~8年ぐらいのケ-スが多いようです。 
取替え方法としては、消火器内部の溶剤の詰め替えですが、費用面で考えた場合、新設取替の方が安くなります。
質問 市街化調整区域
市街化調整区域で建物を建てられますか?

回答 基本的に建物は建てられません。
ロードサイド店舗など一部の用途に限り行政によって建てられる場合があります。
質問 貸土地の賃料に対する消費税について
貸土地として貸す場合、消費税を請求することができますか?

回答 土地の貸付けは非課税取引です。
ただしアスファルト舗装をして賃貸する場合、フェンスを設置して賃貸する場合には、消費税課税対象となります。
参照国税客サイト
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shohi/6213.htm
よって毎月の賃料については非課税となり、礼金がある場合も非課税となります。
質問 原状回復とは
原状回復とはどこまでの範囲なのでしょうか。

回答 借主が設置したものを退去時に取り除く。
借主が破損したものは修理します。
経年変化などの損耗は含まない
まれに事務所や中二階を承諾を得て設置した場合など
次の借主が望む場合は回復義務免除される場合もあるのでご相談ください。
質問 連帯保証人の条件は
連帯保証人の条件は何か取り決めがあるのでしょうか

回答 連帯保証人は貸主との間で借主と同じ責任を負うことになります。したがって、一般に借主の親族もしくは一定の年収がある方となります。
法人契約の場合は契約者が法人格で保証人は代表取締役の個人保証でお願いする場合が多いです。
質問 賃料発生日とは
賃料発生日とは契約日とは違うのでしょうか

回答 賃貸借契約に基づき入居者の賃料が発生する日です。必ずしも賃貸借契約締結日=賃料起算日ではありません。
契約は早い時期に行い使用時期がずれる場合もありますし賃料の発生を遅らせる場合もあります(フリーレント期間)のでご相談ください