不動産に関するよくあるご質問とその回答をQ&A形式でご紹介します。
記入日:2025-03-29 回答担当者:徳政
記入日:2024-09-21 回答担当者:徳政
土地の売買契約を締結するに当たって、 その土地の売主が自己または自己の指定する建築業者と一定期間内に建物の建築請負契約を結ぶことを条件とすることをいいます。建物の建築請負契約が締結に至らなかった場合には、土地の売買契約は無条件で解除されます。「建築条件付土地売買」契約を締結するときの注意点としては、1.一定の期間内に建物の建築工事請負契約を締結することを条件とすること、 2. 1.の請負契約を締結しなかったとき、または建築しないことが確定したときは、 本売買契約は解除になること、3. 2.により本売買契約が解除となったときは、売主はすでに受領している手付金等の金員全額を買主に返還することおよび売主は本件契約の解除を理由として買主に損害賠償または違約金の請求はできないこと、などが土地売買契約書に条件として約定されていることを確認しておきましょう。
記入日:2024-08-24 回答担当者:徳政
記入日:2024-08-17 回答担当者:松川
文化財が埋まっている土地のことを「文化財埋蔵地地域」や「埋蔵文化財包蔵地」などと呼びます。旧石器時代からの石器や土器、遺跡など総称して文化財と呼びます。
開発したい土地が埋蔵地、あるいはその周辺地域に該当していた場合、土地が所在する市町村か府県にどのような規制があるか確認します。規制の内容は、その土地で一定の掘削工事を行う場合、掘削工事の現場を市職員の立ち合いのもと行うか、工事前の「試掘調査」などが求められます。試掘調査とは、対象土地を部分的に掘削し、文化財がないかを調査員が立ち合いのうえ調査します。試掘調査は、工事費用を施行者が負担するか市町村が負担するかは、市町村によって対応が異なります。試掘調査の結果、発掘調査(本掘)が指示される可能性があります。発掘調査は、開発する土地全域を慎重に掘削し刷毛などで専門の調査員が調査します。発掘調査は原則事業者の負担となります。
さらに、発掘調査の結果「重要文化財」と指定された場合は、保存のため国が買い上げることになります。
土地の開発を目的とする購入、賃貸においては、希望する土地が文化財埋蔵地に該当するか確認のみに留まらず、試掘および本掘の費用、周辺で重要文化財が発掘された実績がないかなど、行政の担当部署に細かくヒアリングしリスクを明らかにする必要があります。
記入日:2024-07-06 回答担当者:徳政
記入日:2024-06-09 回答担当者:福尾
どちらを選ぶにしても下記のようなメリットとデメリットがあります。
お客様の状況により慎重に選択することをお勧めします。
私の経験からお話しするとするれば、不動産業者でも得意な分野が存在します。新築戸建住宅販売を専門とする業者にマンションの仲介を依頼することは得策ではありません。
餅は餅屋という、ことわざにもあるように依頼する不動産業者がどの分野に精通しているかを見極めたうえで媒介を依頼することをお勧めいたします。
一般媒介契約
メリット:
①複数の不動産会社と契約できるため、より多くの買い手に物件を見てもらう機会が増えます。
②自分自身で買い手を見つけて売却することも可能です。
③不動産会社間での競争が生じやすく、サービスの質が向上する可能性があります。
デメリット:
①複数の不動産会社と連絡を取る必要があり、管理が煩雑になります。
②不動産会社側が専任契約に比べて優先度を低く見積もる可能性があります。
③各不動産会社からの情報が一貫せず、混乱することがあります。
専任媒介契約
メリット:
①一つの不動産会社が専任で担当するため、専属の担当者がつきやすく、手厚いサポートが受けられます。
②一つの不動産会社とだけの連絡で済むため、管理が簡単です。
③不動産会社が優先的に物件を売却しようとするため、迅速な対応が期待できます。
デメリット:
①他の不動産会社と契約することができず、販売機会が限定されます。
②自力での売却が難しく、すべてを不動産会社に任せる必要があります。
③一つの不動産会社に依存するため、その会社の販売力や対応に問題があると、売却が遅れる可能性があります。
記入日:2024-03-23 回答担当者:佐加
記入日:2024-03-02 回答担当者:福尾
記入日:2024-02-24 回答担当者:福尾
記入日:2024-02-03 回答担当者:松川
元の工場が有害物質使用特定施設として届出がなされていた場合は、土壌汚染リスクが考えられます。原則として、廃業するか当地での有害物質を使用する業務を終了した場合は、建物利用者が特定施設の撤去と廃止届を届出なければなりません。
届出ののち、土壌汚染調査を実施する義務があり、調査結果を自治体に報告しなければなりません。土壌汚染の汚染度に基づいて「要措置区域」か「形質変更時要届出区域」に指定されます。
要措置区域に指定された場合は土壌汚染対策工事を実施しなければなりません。形質変更時要届出区域の場合は、対策工事の義務はありません。
また、土壌汚染調査義務については、敷地面積が900㎡未満である場合に限り、一般人が立ち入らない目的で建物を使用する場合(工場、事務所など)は、調査義務を猶予することが可能です。建て替えにおいても同様です。但し、住宅建設や駐車場など一般人が立ち入る可能性がある利用に目的を変更する場合は、猶予できません。また、過去猶予がなされていた土地については、現行法(平成31年5月1日以降)においては900㎡未満という条件が付加されているので、注意が必要です。
工場跡地に関わらず、建設残土等で埋め立てられた土地等の土壌汚染リスクがある土地については、汚染度、土地利用の方法によっては土壌汚染対策が求められる可能性があります。(土壌汚染対策法第5条)
記入日:2023-12-24 回答担当者:佐加
記入日:2023-11-05 回答担当者:松川
都市計画道路とは都市計画法に基づく都市計画と一体になって実施(施行)される道路です。不動産売買においては、売買対象土地が都市計画道路予定地に含まれるかどうか調査します。予定地に該当する場合、計画決定か事業決定か、いつ事業(当該地の買収等)が始まるかを、関係する行政部署に聴取します。計画道路予定地では、建築や売買に関する一定の制限があります。基本的に行政が将来的に買い取る予定地とも言えますが、実情としては都市計画道路の工事が始まっても、土地の買収が進んでいない事例がしばしばあるようです。詳細は仲介業者にお問い合わせください。
記入日:2023-10-22 回答担当者:佐加
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