よくある質問と回答

・修繕費として処理可能な場合（経費計上）
造成工事が単なる地盤整備（例えば、一時的な砕石敷きや簡易的な整地）であり、継続的に維持管理が必要な場合は、修繕費として経費計上が検討可能です。
・資本的支出として資産計上が必要な場合
以下のような場合は、資本的支出となり「土地の取得原価」や「土地の造成費」として資産計上する必要があります。
＊農地を恒久的に資材置場として利用するために大規模な造成を行う場合
＊砕石敷きだけでなく、コンクリート舗装など恒久的な構造を付加する場合
＊造成によって土地の価値が増加し、長期間の利用を前提とする場合

※より具体的な処理を決定するためには、税理士や会計士に確認することをおすすめします。

特別工業地区とは、市町村自治体が定めることが出来る「特別用途地区」の呼称の一つです。特別用途地区は各市町村が条例で、目的と区域を定め、一定の規制及び緩和を定めることが出来ます。工場、倉庫の新築においては、特別工業地区に該当していると建築基準法の用途地域の規制より厳しくなる、とお考えください。

募集価格の値下げについては下記の項目を実施してから行うことを推奨いたします。
1.現状募集している賃料が実勢の価格と乖離していないかの確認。
2.依頼不動産業者の営業方法(広告の方法)
3.内見の件数

賃料も適正、不動産業者が営業実施済み、内見の件数が圧倒的に少ない。

このような状況であれば、値下げもやむを得ないと推測致します。

値下げは成約後、解約まで長期にわたり賃料収入に直結してくる問題です。できるだけ慎重に行うことをお勧めいたします。

事業用物件の査定は事例が少ない為、特に適正価格がわからないケースが多くみられます。当社、三基建設は査定だけでもお受けいたしますので、是非連絡頂ければ幸いです。

「宅地造成等規制法」が改正され、「宅地造成及び特定盛土等規制法」（通称：盛土規制法）が令和5年5月26日に施行されました。大阪府では、宅地造成等工事規制区域として各自治体により順次区域指定されており、令和6年7月1日に吹田市、堺市を最後に大阪府下全域で指定されます。
宅地造成や盛土工事に対する規制がより厳しくなりました。造成における盛土の高さが2ｍを超える場合や、一時的な土石の堆積を行う場合にも規制がかかり、行政への許可申請が必要となります。また、一定の要件を超える規模の場合は、中間検査（宅地造成）と3か月毎の定期報告が必要となります。詳細は各自治体担当部署にご確認下さい。

共有不動産は、共有者全員の同意がなければ売却できません。しかし、法律的な観点からすれば自分の共有持分のみであれば自由に売却することは可能です。
とは言え、実際には、共有者への相談や同意を得ずに自分の共有持分のみを売却することはほとんど無いかと思われます。
なぜなら、共有持分のみ購入する側も得られる所有権利は一部のみで、自由に使えず、それでも購入する場合は相当な安値になるからです。
共有持分を売りたいとなった場合、まずは共有者へ相談し、買取の可能性や、場合によっては全員の同意を得て一括での売却をすることなどご相談してみてはいかがでしょうか？

共有不動産を賃貸する場合、相当の事情があるとき以外は、原則共有者の方の全員の同意が必要となります。不動産を共有所有されている事情は様々あると思いますが、どうしても一部の方のみの判断では賃貸することは難しいので、共有者全員の歩調を合わせるためにも充分相互理解に努めていただければと思います。

農地を計画的に保全する為に制定されたものです。
一度指定されると30年間は特段の事情がない限り、農地として農業を継続していく必要があります。
平成4年に指定されたもので平成34年(2022年)に解除するかどうかの手続きを行っており、現在は特定生産緑地制度で10年間の延長をしているかどうかの確認になります。
農業従事者にとって生産緑地は相続税・贈与税の納税猶予、固定資産税の軽減措置などが受けられるメリットがあります。

平成4年(1992年)に事業用定期借地権が導入され、現在では10年以上50年未満の期間を設け、契約満了時に土地を更地にして返還してもらうことが可能です。このような事業用定期借地権の設定契約は、公正証書で行う必要があります。従って、建物建設を目的とした事業用定期借地権設定契約の公正証書を公証人役場で作成すれば、契約期間満了時に土地を更地にして返還してもらうことができます。また、契約締結後に借主が建設を行わなかった場合でも、事業用定期借地権設定契約の公正証書は有効となり、契約満了時には土地を更地として返還してもらえます。ただし、契約期間中に土地所有者が契約を解除することはできませんので、契約期間は借主と事前にしっかりと協議して決定してください。公正証書の作成代理として、私たち三基建設は契約の原案作成から借主との協議までサポートいたします。お気軽にご相談ください。
　https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000106.html

基本的に1年で110万円までは贈与税がかかりません。
ただし、例えば9万円/月の不動産収入を得ており1年で108万円の収入となるが、契約は2年の自動更新となるもので契約の時点で借主は所有者に振り込むものではなく、妻名義に振込む。と明らかになっている場合については2年自動更新の契約＝2年×12ヶ月×9万円＝216万円の贈与と見られ贈与税の対象となる場合があるようです。

贈与税の110万円まで非課税についても廃止になる可能性がございますので、詳細は気になったその時点で再度税理士にご相談されることをお勧めします。

消防法により消防用設備等を設置することが義務づけられている建物の関係者（所有者・管理者・占有者）は、設置した消防用設備等を定期的に点検し、その結果を倉庫、工場などの非特定防火対象物は3年に一回消防長又は消防署長に報告する義務があります。

浄化槽とは、下水道が整備されていない地域で使用されている、地中に埋設されるタンク状の下水処理の設備です。倉庫・工場においては一般的に使用されているもので、し尿や生活排水がそのタンクに集約され、浄化処理のうえ、水路や雨水枡に流されます。保守点検は３カ月に１回(都道府県に登録された浄化槽保守点検業者へ委託。使用人数、頻度により前後あり)、清掃は１年に１回以上(市町村の許可業者へ委託)、定期検査（法定点検）１年に１回(都道府県知事の指定検査機関へ委託) が必要で、それぞれ費用が掛かります。不動産契約においては、点検清掃の費用負担（貸主か借主）は賃貸借契約ごとに異なります。また、保守点検・清掃の記録は、浄化槽管理者が３年間保管する義務があります。

現在、弊社では倉庫・工場をお持ちの方のみならず、テナント会社様からも複数ご相談いただいております。交渉、協議が必要の場合は弊社までご相談ください。
インボイスについて以下、それぞれの立場にわけて簡単にご説明いたします。

★家主様側
①家主様の課税売上高が1,000万円を超える場合は、インボイス登録をしていただきます。この課税売上高には非課税の収入（貸土地の賃料収益等は）含みません。

②前々年(度)の課税売上高が1,000万円以下である家主様は免税事業者となります。テナント様からインボイス登録の要請があった場合は、協議を行う必要があります。（インボイス登録は任意です）

③家主様が課税事業者であっても、主たる業が家主業である方で年5,000万円以下の売上（前々年度を基準とします）である場合、「簡易課税制度選択届出書」を提出されていると思われます。
不動産賃貸業はみなし仕入れ率40%に付き、テナント様から受領した消費税の４０％が控除されます。（６０％納付）

④免税事業者の家主様がインボイス登録し新たに課税事業者となった場合については、負担軽減措置として「2割特例」があります。令和５年10月１日から令和８年９月30日までの日の属する各課税期間においては、テナントから受領した消費税の８０％が控除されます。（２０％納付）

★テナント様側
⑤家主様がインボイス登録をしている場合は、インボイス登録番号、適用税率と消費税額を契約書に明記します。契約締結後に家主様がインボイス登録された場合は通知を受けます。消費税の仕入れ税額控除が受けられます。

⑥家主様がインボイス登録していない場合は、仕入れ税額控除が受けられません。その場合においてもテナント様の課税売上高が年5,000万円以下の売上である場合、簡易課税選択されていれば税額控除が受けられます。

⑦テナント様の課税売上高が5,000万円超のテナント様で、家主様がインボイス登録をしていない場合でも、経過措置として制度開始後６年間は、仕入税額の次の一定割合を控除できる経過措置が設けられています（請求書の保存など、要件があります）
【令和５年10月～令和８年９月末】８０％
【令和８年10月～令和11年９月末】５０％

メリット
・一定期間の家賃収入の目処がつくので将来の計画をたてやすい。
・都度、募集などの心配をせずに済む。
・入居者管理を一括して任せられる。
デメリット
・不動産会社もリスクを負う為、賃料設定が低目に設定される傾向があるので収益性の低下。

一部貸しの物件も賃貸事例として多くございます。
しかしながら所有者と賃借人の間で共用で使用する部分が出てくるのが一つ悩ましい点です。
ですが、そのお悩みにつきましては我々仲介業者が事前に双方のご意見をお伺いして、契約内容に反映していきます。
契約後にトラブルにならないように契約書作成をさせて頂きます。

募集をしてもなかなか契約にならない物件の場合、募集賃料を下げれば物件が決まるという考え方は どうか ? と私は考えます。不動産はご縁のある方に巡り合うか ? どうかにより決まることがよくあります。単純に金額を下げれば決まるという考え方はいかがなものか ? 家主様の大切な資産を安売りすることになります。よくお考えの上、お決め下さい。

弊社は倉庫・工場に特化した不動産の営業を展開しています。倉庫工場等の事業用物件に限って申しますと現在、需要はかなりの数ございますが、それに対して供給できます物件がないという状況が長く続いております。弊社には物件があれば決まる、契約してくれる顧客様が数多くございます。今は倉庫・工場として使える良い条件の物件がなかなか出てこないということがございます。物件をお持ちのオーナー様で、お売りになりたい・お貸しになりたい方は、ぜひ弊社までお問い合わせ下さい。

まず、屋外消火栓を設置しなければならない建築物はざっくり以下の建築物になります。
延べ床面積で耐火建築物は床面積9,000㎡以上
準耐火建築物は6,000㎡以上
それ以外の建築物は3,000㎡以上
の建築物が対象となってきます。
屋外消火栓を新たに設置しようとすると正直、高額です。
屋外消火栓、貯水槽、予備槽、ホース、配管、工事費(電気、設置)
1,000万円前後かかる可能性があります。
但し、費用を少しでも減額する為に屋外消火栓を動力消防ポンプという設備に置きかえるなど様々な方法もございます。
ご心配な方は、消防設備屋に一度ご相談される事を推奨いたします。
(地域の所轄消防署によって条例が異なる場合がございます。)