よくある質問と回答1
よくある質問と回答1
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記入日:2024-03-16  回答担当者:徳政

生産緑地とは?

農地を計画的に保全する為に制定されたものです。
一度指定されると30年間は特段の事情がない限り、農地として農業を継続していく必要があります。
平成4年に指定されたもので平成34年(2022年)に解除するかどうかの手続きを行っており、現在は特定生産緑地制度で10年間の延長をしているかどうかの確認になります。
農業従事者にとって生産緑地は相続税・贈与税の納税猶予、固定資産税の軽減措置などが受けられるメリットがあります。

記入日:2024-02-26  回答担当者:山口

土地を貸し出す際、借主が簡易な建物を建設したいと言われました。建物の建設を許可する際、土地の明け渡し時に借地権を主張され、土地を返還してもらえないリスクはありますか?

平成4年(1992年)に事業用定期借地権が導入され、現在では10年以上50年未満の期間を設け、契約満了時に土地を更地にして返還してもらうことが可能です。このような事業用定期借地権の設定契約は、公正証書で行う必要があります。従って、建物建設を目的とした事業用定期借地権設定契約の公正証書を公証人役場で作成すれば、契約期間満了時に土地を更地にして返還してもらうことができます。また、契約締結後に借主が建設を行わなかった場合でも、事業用定期借地権設定契約の公正証書は有効となり、契約満了時には土地を更地として返還してもらえます。ただし、契約期間中に土地所有者が契約を解除することはできませんので、契約期間は借主と事前にしっかりと協議して決定してください。公正証書の作成代理として、私たち三基建設は契約の原案作成から借主との協議までサポートいたします。お気軽にご相談ください。
 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000106.html

記入日:2024-01-20  回答担当者:徳政

自分の不動産収入を借主から自分の口座ではなく、妻の口座に直接振り込んでもらってます。 これに贈与税はかかってくるのでしょうか?

基本的に1年で110万円までは贈与税がかかりません。
ただし、例えば9万円/月の不動産収入を得ており1年で108万円の収入となるが、契約は2年の自動更新となるもので契約の時点で借主は所有者に振り込むものではなく、妻名義に振込む。と明らかになっている場合については2年自動更新の契約=2年×12ヶ月×9万円=216万円の贈与と見られ贈与税の対象となる場合があるようです。

贈与税の110万円まで非課税についても廃止になる可能性がございますので、詳細は気になったその時点で再度税理士にご相談されることをお勧めします。

記入日:2023-11-09  回答担当者:山口広

消防用設備点検の報告義務について教えて下さい。

消防法により消防用設備等を設置することが義務づけられている建物の関係者(所有者・管理者・占有者)は、設置した消防用設備等を定期的に点検し、その結果を倉庫、工場などの非特定防火対象物は3年に一回消防長又は消防署長に報告する義務があります。

記入日:2023-10-29  回答担当者:松川

浄化槽とは何でしょうか?

浄化槽とは、下水道が整備されていない地域で使用されている、地中に埋設されるタンク状の下水処理の設備です。倉庫・工場においては一般的に使用されているもので、し尿や生活排水がそのタンクに集約され、浄化処理のうえ、水路や雨水枡に流されます。保守点検は3カ月に1回(都道府県に登録された浄化槽保守点検業者へ委託。使用人数、頻度により前後あり)、清掃は1年に1回以上(市町村の許可業者へ委託)、定期検査(法定点検)1年に1回(都道府県知事の指定検査機関へ委託) が必要で、それぞれ費用が掛かります。不動産契約においては、点検清掃の費用負担(貸主か借主)は賃貸借契約ごとに異なります。また、保守点検・清掃の記録は、浄化槽管理者が3年間保管する義務があります。

記入日:2023-09-08  回答担当者:松川

貸工場の家主業をしておりますが、インボイス登録について教えてください。

現在、弊社では倉庫・工場をお持ちの方のみならず、テナント会社様からも複数ご相談いただいております。交渉、協議が必要の場合は弊社までご相談ください。
インボイスについて以下、それぞれの立場にわけて簡単にご説明いたします。

★家主様側
①家主様の課税売上高が1,000万円を超える場合は、インボイス登録をしていただきます。この課税売上高には非課税の収入(貸土地の賃料収益等は)含みません。

②前々年(度)の課税売上高が1,000万円以下である家主様は免税事業者となります。テナント様からインボイス登録の要請があった場合は、協議を行う必要があります。(インボイス登録は任意です)

③家主様が課税事業者であっても、主たる業が家主業である方で年5,000万円以下の売上(前々年度を基準とします)である場合、「簡易課税制度選択届出書」を提出されていると思われます。
不動産賃貸業はみなし仕入れ率40%に付き、テナント様から受領した消費税の40%が控除されます。(60%納付)

④免税事業者の家主様がインボイス登録し新たに課税事業者となった場合については、負担軽減措置として「2割特例」があります。令和5年10月1日から令和8年9月30日までの日の属する各課税期間においては、テナントから受領した消費税の80%が控除されます。(20%納付)

★テナント様側
⑤家主様がインボイス登録をしている場合は、インボイス登録番号、適用税率と消費税額を契約書に明記します。契約締結後に家主様がインボイス登録された場合は通知を受けます。消費税の仕入れ税額控除が受けられます。

⑥家主様がインボイス登録していない場合は、仕入れ税額控除が受けられません。その場合においてもテナント様の課税売上高が年5,000万円以下の売上である場合、簡易課税選択されていれば税額控除が受けられます。

⑦テナント様の課税売上高が5,000万円超のテナント様で、家主様がインボイス登録をしていない場合でも、経過措置として制度開始後6年間は、仕入税額の次の一定割合を控除できる経過措置が設けられています(請求書の保存など、要件があります)
【令和5年10月~令和8年9月末】80%
【令和8年10月~令和11年9月末】50%

記入日:2023-04-09  回答担当者:徳政

サブリースのメリット、デメリット

メリット
・一定期間の家賃収入の目処がつくので将来の計画をたてやすい。
・都度、募集などの心配をせずに済む。
・入居者管理を一括して任せられる。
デメリット
・不動産会社もリスクを負う為、賃料設定が低目に設定される傾向があるので収益性の低下。

記入日:2022-11-27  回答担当者:徳政

自社の倉庫、工場で一部使用していない部分を有効活用できないか考えています。一部貸しなどは可能なのでしょうか?

一部貸しの物件も賃貸事例として多くございます。
しかしながら所有者と賃借人の間で共用で使用する部分が出てくるのが一つ悩ましい点です。
ですが、そのお悩みにつきましては我々仲介業者が事前に双方のご意見をお伺いして、契約内容に反映していきます。
契約後にトラブルにならないように契約書作成をさせて頂きます。

記入日:2022-09-24  回答担当者:村上

なかなか決まらない(契約にならない)ので募集賃料を下げたい ?

募集をしてもなかなか契約にならない物件の場合、募集賃料を下げれば物件が決まるという考え方は どうか ? と私は考えます。不動産はご縁のある方に巡り合うか ? どうかにより決まることがよくあります。単純に金額を下げれば決まるという考え方はいかがなものか ? 家主様の大切な資産を安売りすることになります。よくお考えの上、お決め下さい。

記入日:2022-06-19  回答担当者:村上

最近不動産の動きはありますか ?

弊社は倉庫・工場に特化した不動産の営業を展開しています。倉庫工場等の事業用物件に限って申しますと現在、需要はかなりの数ございますが、それに対して供給できます物件がないという状況が長く続いております。弊社には物件があれば決まる、契約してくれる顧客様が数多くございます。今は倉庫・工場として使える良い条件の物件がなかなか出てこないということがございます。物件をお持ちのオーナー様で、お売りになりたい・お貸しになりたい方は、ぜひ弊社までお問い合わせ下さい。

記入日:2022-04-24  回答担当者:徳政

現在、おそらく屋外消火栓を設置しないければならない状態で指導を受けると高額な工事が必要になるんじゃないか?心配です。

まず、屋外消火栓を設置しなければならない建築物はざっくり以下の建築物になります。
延べ床面積で耐火建築物は床面積9,000㎡以上
準耐火建築物は6,000㎡以上
それ以外の建築物は3,000㎡以上
の建築物が対象となってきます。
屋外消火栓を新たに設置しようとすると正直、高額です。
屋外消火栓、貯水槽、予備槽、ホース、配管、工事費(電気、設置)
1,000万円前後かかる可能性があります。
但し、費用を少しでも減額する為に屋外消火栓を動力消防ポンプという設備に置きかえるなど様々な方法もございます。
ご心配な方は、消防設備屋に一度ご相談される事を推奨いたします。
(地域の所轄消防署によって条例が異なる場合がございます。)

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